« Est-ce que je devrais acheter en société? » La question revient dans presque chaque transaction, habituellement au moment de rédiger l'offre. Bien des acheteurs ont entendu dire que « tout le monde » ici achète par une S.A., et certains croient que c'est obligatoire. Ce ne l'est pas. Les deux options sont courantes, et la bonne réponse dépend de l'usage de la propriété, de qui en héritera, et de la paperasse annuelle que vous êtes prêt à gérer.
Les Deux Options, en Termes Simples
À votre nom signifie que vous (et votre conjoint ou vos coacheteurs, s'il y a lieu) figurez comme propriétaire inscrit au Registro Nacional. En société signifie qu'une société costaricienne est la propriétaire inscrite, et que c'est vous qui détenez la société. Les étrangers ont essentiellement les mêmes droits que les citoyens dans les deux cas, et les frais de clôture sont à peu près les mêmes. (Mon article sur les frais de clôture les détaille, et celui-ci explique le rôle du notario dans l'un ou l'autre type d'acte.)
S.A. ou S.R.L. : Quelle Différence?
Ce sont les deux types de sociétés dont vous entendrez le plus parler :
- S.A. (sociedad anónima) : le capital est divisé en actions, transférables par endossement. Elle exige un conseil d'administration (président, secrétaire et trésorier) et un fiscal, une sorte de surveillant. Les actions se transfèrent facilement, ce qui aide si des associés risquent d'entrer ou de sortir.
- S.R.L. (sociedad de responsabilidad limitada) : le capital est divisé en cuotas (parts), gérée par un ou plusieurs gérants, sans conseil ni fiscal. L'arrivée d'un nouvel associé exige généralement l'accord des autres, ce que bien des familles apprécient.
Pour une seule maison de vacances ou un seul logement locatif, la S.R.L. est souvent l'option la plus légère. Dans les deux cas, si aucun des représentants légaux de la société ne réside au Costa Rica, la loi exige un agent résident, un avocat local ayant un bureau ouvert, ce qui représente habituellement de modestes frais annuels.
Pourquoi Bien des Acheteurs Étrangers Passent par une Société
- Séparer la responsabilité. Une réclamation liée à la propriété (un locataire blessé, un litige avec un entrepreneur) vise généralement les actifs de la société, pas les vôtres. À condition de garder l'argent de la société séparé et de ne pas vous porter garant personnellement.
- Un peu de confidentialité. Le registre public montre la société et ses dirigeants, pas ses actionnaires. Mais chaque société doit déclarer confidentiellement ses vrais propriétaires à la Banque centrale.
- Succession et copropriété. Les actions ou les parts peuvent être réparties entre les enfants ou transférées entre associés sans refaire l'acte. Ça ne remplace pas un testament costaricien : les actions doivent quand même passer à quelqu'un.
- Une transition plus simple plus tard. Certains vendeurs vendent la société plutôt que la propriété. Ça n'épargne plus de taxes, et ça crée un vrai risque pour l'acheteur.
Les Vrais Coûts et Obligations
Une société n'est pas une dépense ponctuelle. Prévoyez tout ceci chaque année :
Ce Que Coûte le Maintien d'une Société Costaricienne
- Constitution : frais juridiques et d'inscription, souvent de l'ordre de 500 $ à 1 500 $ US selon l'avocat.
- Impôt sur les sociétés (Loi 9428), payable au plus tard le 31 janvier : fixé en pourcentage du salaire de base gouvernemental, qui est de 462 200 ₡ pour 2026. Une société de détention inactive paie 15 % (69 330 ₡, environ 140 $ US). Une société inscrite pour une activité imposable, comme la location, paie 25 % (115 550 ₡), 30 % (138 660 ₡) ou 50 % (231 100 ₡) selon ses revenus bruts.
- Déclaration des bénéficiaires effectifs (RTBF), du 1er au 30 avril : une déclaration annuelle au Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales de la Banque centrale, qui nomme les personnes qui possèdent et contrôlent la société. L'oublier peut coûter une amende de 2 % des revenus bruts de l'année précédente (minimum de trois salaires de base, soit 1 386 600 ₡ en 2026), en plus d'un blocage des certificats et inscriptions au registre.
- Déclarations fiscales : une société inactive produit une déclaration informative (formulaire 272, anciennement D-195) au plus tard le 30 avril sur la plateforme TRIBU-CR du fisc. Une société active produit des déclarations régulières, donc un comptable local.
- Rester en règle : honoraires de l'agent résident, livres légaux et mises à jour des dirigeants. Trois années consécutives d'impôt impayé peuvent mener à la dissolution.
Tout ça s'ajoute aux impôts fonciers que paie tout propriétaire. Un compte bancaire corporatif exige aussi plus de documents qu'un compte personnel; voyez mon guide bancaire.
Vendre les Actions N'évite Plus les Taxes
Vendre une propriété « dans » une société en endossant les actions était autrefois une façon courante d'éviter la taxe de transfert. Cette échappatoire est fermée. La Loi 9069 traite le transfert du contrôle d'une société propriétaire d'un immeuble comme un transfert indirect de propriété, donc la taxe de transfert de 1,5 % s'applique. Depuis juillet 2019, la Loi 9635 impose aussi le gain en capital immobilier à 15 %, y compris lors d'une vente indirecte par actions. (Les propriétés achetées avant juillet 2019 bénéficient d'une option unique de 2,25 % du prix de vente.) Une résidence habituelle peut être exonérée; confirmez avec votre comptable. En résumé : choisissez une société pour des raisons de responsabilité et de planification, pas comme raccourci fiscal.
Quand Votre Propre Nom Est le Meilleur Choix
Pour bien des acheteurs, surtout ceux qui achètent un seul condo comme Bromelias 5 ou Tucanes 5 principalement pour leur propre usage, détenir la propriété à son nom est plus simple et moins coûteux. Pas d'impôt sur les sociétés, pas de déclaration RTBF, pas d'agent résident, et rien à dissoudre si vous oubliez un paiement. C'est aussi la voie la plus directe vers la résidence Inversionista. En contrepartie : votre nom figure au registre public, vous êtes personnellement exposé aux réclamations (une bonne assurance aide), et vos héritiers passeront probablement par une succession costaricienne, à moins de planifier avec un testament local.
Comparaison Côte à Côte
Location, Résidence et Bord de Mer
Louer la propriété : la location fait habituellement de la société une contribuable active, dans un palier d'impôt plus élevé. La TVA, l'impôt sur le revenu et la gestion sont couverts dans louer sa propriété au Costa Rica. Résidence : une maison détenue par une société de détention passive ne compte généralement pas pour l'investissement Inversionista de 150 000 $ US; la voie corporative exige maintenant une société active qui remplit des conditions supplémentaires. Parlez à un avocat en immigration avant la clôture. Bord de mer : les concessions de la zone maritime limitent les sociétés majoritairement détenues par des étrangers, donc la structure y compte plus que partout ailleurs. Voyez mon guide sur la zone maritime terrestre.
Déclarations au Canada (et aux États-Unis) : Parlez à un Comptable Transfrontalier
Une structure peu coûteuse au Costa Rica peut devenir chère au pays. Pour les Canadiens : une maison de vacances que vous détenez personnellement et utilisez surtout vous-même est généralement exclue de la déclaration T1135 (biens étrangers déterminés). Mais aux yeux de l'ARC, les actions d'une société costaricienne sont un bien différent, et elles peuvent entraîner une déclaration T1135 ou T1134 selon votre pourcentage de participation et le coût. L'usage personnel d'une maison détenue par une société peut aussi soulever la question d'un avantage imposable conféré à l'actionnaire. Si vous louez, cet article sur l'impôt canadien et les revenus de location au Costa Rica couvre le volet revenu. Pour les Américains : détenir une société étrangère, ou en être dirigeant, peut exiger le formulaire 5471 de l'IRS, dont les pénalités commencent à 10 000 $ US par formulaire par année, en plus du FBAR pour les comptes bancaires de la société. Dans tous les cas, obtenez un avis avant de choisir une structure, pas après.
Sociétés « Sur Tablette » et Propriétés Déjà Détenues par une Vieille Société
Une société « sur tablette » (shelf company) est constituée d'avance et attend un acheteur; comme on crée maintenant une société rapidement, il y a rarement une raison d'en acheter une. Le vrai enjeu, c'est le vendeur qui propose sa société avec la maison. En achetant les actions, vous héritez de tout ce que la société a fait : impôts impayés, déclarations RTBF manquées, dettes, réclamations d'employés ou poursuites absentes du registre de la propriété. Bien des avocats recommandent plutôt de transférer la propriété dans une nouvelle société ou à votre nom. Si vous achetez quand même la société, votre avocat devrait vérifier au minimum :
Vérifier la Société, Pas Seulement la Propriété
- Le certificat du registre : la société, ses dirigeants et ses procurations.
- L'impôt sur les sociétés payé pour chaque année, et les déclarations RTBF et fiscales à jour.
- Le dossier à la sécurité sociale (CCSS) et à la municipalité, y compris tout historique d'employés.
- Des livres légaux complets et une chaîne claire de transferts d'actions ou de parts.
- Une recherche de poursuites judiciaires, et des garanties écrites du vendeur contre les dettes inconnues.
Peu importe la structure, planifiez l'arrivée des fonds avant la clôture. Vous magasinez encore? Commencez par mes annonces vedettes, dont une maison face à l'océan à Ocotal.
Questions Fréquentes
Faut-il une société pour acheter une propriété au Costa Rica?
Non. Un étranger peut acheter et détenir une propriété titrée à son propre nom, avec essentiellement les mêmes droits qu'un citoyen. La société est facultative, et sa pertinence dépend de la responsabilité, de la succession, des projets de location, de la résidence et de vos obligations fiscales au Canada ou ailleurs.
Combien coûte le maintien d'une société costaricienne chaque année?
En 2026, l'impôt sur les sociétés de la Loi 9428 est de 69 330 ₡ pour une société inactive et de 115 550 ₡ à 231 100 ₡ pour une société active, selon un salaire de base de 462 200 ₡. Ajoutez la déclaration RTBF annuelle, une déclaration fiscale, les honoraires d'un agent résident si aucun représentant ne vit au Costa Rica, et la comptabilité si la société loue la propriété.
Vendre les actions de la société permet-il d'éviter la taxe de transfert?
Généralement plus. La Loi 9069 traite le transfert du contrôle d'une société propriétaire d'un immeuble comme un transfert indirect assujetti à la taxe de transfert de 1,5 %, et la Loi 9635 impose aussi le gain en capital lors d'une vente indirecte par actions.
Un Canadien doit-il déclarer à l'ARC une société costaricienne qui détient sa propriété?
Souvent, oui. Une maison de vacances détenue personnellement et utilisée surtout par vous est généralement exclue du T1135, mais les actions d'une société costaricienne peuvent entraîner une déclaration T1135 ou T1134 selon votre participation et le coût. Validez votre situation avec un comptable transfrontalier avant de choisir la structure.
Devrais-je acheter une propriété en achetant la société existante du vendeur?
Soyez prudent. Acheter les actions, c'est hériter de l'historique de la société, y compris les impôts impayés, les déclarations manquées, les dettes ou les poursuites. Bien des avocats recommandent plutôt de transférer la propriété dans une nouvelle société ou à votre nom, et une vérification complète de la société est essentielle si vous allez de l'avant.
