Un Étranger Peut-il Posséder une Propriété en Bord de Mer au Costa Rica ? La Zone Maritime Terrestre Expliquée

« Est-ce que je peux vraiment être propriétaire d'une maison sur la plage ici? » C'est l'une des premières questions que me posent les acheteurs canadiens et américains, souvent juste après une marche sur le sable à Coco ou à Ocotal. La réponse honnête : ça dépend de quel côté d'une ligne invisible se trouve la propriété, et de ce qui est écrit dans les documents, titre ou concession. Voici comment fonctionne la zone maritime terrestre, en termes simples, pour que vous sachiez quoi demander avant de tomber en amour avec une vue.

Petite précision : je suis agent immobilier, pas avocat. Ceci est un survol pratique, pas un avis juridique. Faites examiner toute propriété près de la côte par un avocat costaricien indépendant.

Les 200 Mètres : Zone Publique et Zone Restreinte

La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (loi 6043, adoptée en 1977) fait d'une bande de 200 mètres le long des deux côtes une propriété de l'État, qui ne peut être ni vendue ni acquise par simple occupation. Elle se mesure horizontalement vers l'intérieur des terres à partir de la ligne de pleine mer ordinaire, et elle se divise en deux :

• La zone publique (les 50 premiers mètres) : ouverte à tous. Personne ne peut la posséder, l'occuper ou y revendiquer des droits, sauf de très rares exceptions prévues par la loi. Les mangroves et les estuaires font partie de la zone publique, peu importe leur largeur.
• La zone restreinte (les 150 mètres suivants) : toujours une terre de l'État, administrée par la municipalité, qui peut accorder à un particulier une concession pour utiliser une parcelle précise et y construire, sous des conditions strictes.

Au-delà des 200 mètres, on revient généralement à des terrains titrés normaux, qu'un étranger peut posséder en pleine propriété, avec les mêmes droits qu'un Costaricien.

Terrain Titré ou Terrain en Concession

Une propriété titrée (propiedad inscrita), c'est ce que la plupart des acheteurs imaginent : le terrain vous appartient, il est inscrit au Registro Nacional, et vous pouvez le vendre, le louer ou le léguer à vos héritiers. La nationalité n'a aucune importance.

Une propriété en concession ressemble plutôt à un droit d'usage à long terme, renouvelable, sur une terre de l'État. Vous détenez les droits prévus au contrat de concession, dont celui d'utiliser ce que vous y construisez, mais jamais le sol lui-même. La concession a une date d'échéance et des frais annuels, elle est liée à un usage approuvé, et elle ne peut être cédée ni hypothéquée sans l'aval des autorités.

Une nuance : la loi ne s'applique pas aux propriétés légitimement titrées au nom de particuliers en vertu de lois antérieures, ni à certaines zones urbaines côtières. Il existe donc quelques parcelles titrées à l'intérieur des 200 mètres. Elles sont l'exception, et je veux que l'avocat confirme que l'historique du titre tient la route, pas seulement qu'un numéro de titre existe.

Qui Accorde les Concessions, et Pourquoi le Plan Regulador Compte

Seule la municipalité qui a juridiction sur ce bout de côte peut accorder une concession dans la zone restreinte. Dans les secteurs déclarés touristiques, l'Instituto Costarricense de Turismo (ICT) doit l'approuver, et l'ICT supervise aussi la zone à l'échelle nationale. Une fois approuvé, le contrat doit être inscrit au Registro General de Concesiones du Registro Nacional; selon le règlement, il ne produit pas d'effets juridiques avant cette inscription.

Tout aussi important : la loi interdit aux municipalités d'accorder des concessions en zone touristique tant qu'un plan d'aménagement côtier, le plan regulador costero, n'a pas été approuvé. Ce plan fixe le zonage de chaque parcelle, la superficie des lots, la densité et la hauteur. Pas de plan approuvé, pas de nouvelle concession valide.

Ici, c'est la municipalité de Carrillo qui gère la côte, de Playa Panamá jusqu'à Hermosa, Coco et Ocotal. Son plan régulateur intégré pour Playa Hermosa, El Coco et Bahía Azul a été adopté en 2016, et Playa Ocotal a son propre plan côtier déposé auprès de l'ICT. Cela dit, un plan dans le secteur ne garantit pas que chaque construction en bord de mer repose sur une concession valide et inscrite.

Les Règles Qui Limitent les Concessionnaires Étrangers

C'est là que la plupart des acheteurs étrangers se font prendre. L'article 47 de la loi 6043 interdit d'accorder une concession :

• aux étrangers qui ne résident pas au Costa Rica depuis au moins cinq ans (le règlement exige cinq années continues, certifiées par l'Immigration);
• aux sociétés à actions au porteur, ou aux sociétés domiciliées à l'étranger;
• aux entités constituées au Costa Rica par des étrangers;
• aux entités détenues à plus de 50 % par des étrangers.

On entend souvent parler de la « règle du 49/51 », et c'est en pratique ainsi que la plupart des avocats structurent le dossier : des actionnaires costariciens détiennent au moins 51 %, et l'acheteur étranger 49 % ou moins. De plus, une société qui détient une concession ne peut pas transférer d'actions à des étrangers, et la loi prévoit que de tels transferts n'ont aucune validité. Et avec le registre costaricien des bénéficiaires effectifs, les montages « prête-nom », où un ami costaricien détient les actions sur papier, comportent un vrai risque juridique. Si vous hésitez sur la structure en général, mon article sur l'achat au nom d'une société ou en votre nom personnel fait le tour des avantages et inconvénients.

Durée, Renouvellement et Canon

Selon la loi, une concession est accordée pour au moins 5 ans et au plus 20 ans. Elle peut être renouvelée successivement, mais le renouvellement n'est pas automatique : le titulaire doit en faire la demande, être à jour dans ses paiements et ses obligations, et la municipalité ainsi que l'ICT doivent l'approuver. Le renouvellement peut être refusé pour des motifs d'intérêt public, si la parcelle est nécessaire à un plan approuvé, ou en cas de manquement.

Au lieu de l'impôt foncier habituel, le concessionnaire paie à la municipalité un canon annuel. Il est calculé en pourcentage de l'évaluation municipale du terrain (et non de la maison) : le règlement le plafonne à 3 % par année pour un usage résidentiel et à 4 % pour un usage hôtelier, touristique ou récréatif. Un canon impayé est un motif d'annulation de la concession. Pour savoir comment une propriété titrée est imposée, consultez mon guide sur les impôts fonciers au Costa Rica.

Ce Qu'on Ne Peut Pas Faire dans la Zone Publique

Les 50 premiers mètres sont réservés à l'usage public et au libre passage. Hormis quelques exceptions autorisées, ça veut dire : aucune construction privée, aucune clôture ni aucun mur qui bloque le passage, aucune coupe d'arbres ou extraction de matériaux, et pas de « plage privée ». Les concessions dans la zone restreinte ne peuvent pas non plus couper l'accès public à la plage. Une construction non autorisée peut être démolie aux frais du propriétaire, et construire en violation de la loi entraîne des sanctions pénales. Si une terrasse, une piscine ou un mur se trouve très près du sable, c'est une question pour l'arpenteur avant d'être une question de prix.

Les Risques Concrets Que Je Surveille

• La vente de « droits » sans concession inscrite. Quelqu'un vous propose ses derechos sur un lot en bord de mer qu'il occupe depuis des années. Un terrain dans la zone ne peut pas s'acquérir par occupation, et sans concession inscrite, vous risquez de payer pour quelque chose que la loi ne reconnaît pas.
• Aucun plan regulador approuvé. Sans plan, la municipalité ne peut généralement pas accorder de nouvelles concessions. Une « demande en cours » n'est donc pas une concession.
• Des transferts non approuvés. Céder ou hypothéquer une concession sans l'autorisation de la municipalité et de l'ICT est nul selon la loi. Un simple contrat de vente privé ne suffit pas.
• Financement et succession. Bien des prêteurs refusent de financer une propriété en concession, et toute hypothèque exige l'approbation des autorités. Demandez à votre avocat comment se passerait la succession si vos héritiers sont des étrangers qui ne remplissent pas l'exigence de résidence.

Rien de tout ça ne fait d'une concession un mauvais achat. Pour un acheteur admissible, avec une concession propre, inscrite et bien structurée, ça peut être une belle façon d'être directement au bord de l'eau. Ça demande simplement plus de vérifications, et c'est en partie le rôle du notario et de votre propre avocat. C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles je crois qu'avoir votre propre agent acheteur compte sur la côte. Si vous rencontrez des agents, « Est-ce titré ou en concession, et comment le savez-vous? » a sa place dans votre liste de questions à poser à un agent immobilier au Costa Rica.

Ce Que Ça Veut Dire à Coco, Ocotal et Hermosa

Dans mon coin du Guanacaste, une bonne partie de ce que regardent les acheteurs est titré : des maisons et des condos au village ou à flanc de colline, souvent à quelques minutes à pied du sable. Si vous voulez être directement sur la plage, plus la propriété est proche de la ligne de pleine mer, plus les documents doivent être vérifiés avec soin. Prévoyez donc ces vérifications dans votre budget, avec vos frais de clôture. Vous pouvez voir ce qui est sur le marché en ce moment dans mes annonces vedettes, des condos à Playas del Coco comme Bromelias 5 (page en anglais) et Tucanes 5, jusqu'à une maison en bord de mer à Playa Ocotal (page en anglais). Pour chacune, je vous aide à faire confirmer le statut au registre avant que vous vous y attachiez. Vous hésitez encore entre les plages? Commencez par mon guide des plages de sable blanc de la côte Pacifique.

Questions Fréquentes

Un étranger peut-il posséder une propriété en bord de mer au Costa Rica?

Un étranger peut posséder une propriété titrée partout au Costa Rica, y compris près de la plage. Mais la plupart des terrains situés à moins de 200 mètres de la ligne de pleine mer ordinaire font partie de la zone maritime terrestre : les 50 premiers mètres sont publics et n'appartiennent à personne, et les 150 mètres suivants sont habituellement détenus au moyen d'une concession municipale, qu'un étranger ne peut détenir directement qu'après au moins cinq ans de résidence.

Quelle est la différence entre une propriété titrée et une propriété en concession au Costa Rica?

Une propriété titrée est un terrain qui vous appartient en pleine propriété, inscrit à votre nom au Registro Nacional, sans restriction de nationalité. Une propriété en concession est une terre de l'État, dans la zone restreinte de la zone maritime terrestre, que la municipalité vous permet d'utiliser pour une durée de 5 à 20 ans, renouvelable, en échange de frais annuels appelés le canon.

Un étranger peut-il détenir une concession par l'entremise d'une société costaricienne?

Seulement si la société n'est pas détenue à plus de 50 % par des étrangers. La loi 6043 interdit les concessions aux entités détenues à plus de 50 % par des étrangers, constituées par des étrangers, domiciliées à l'étranger ou à actions au porteur, et une société titulaire d'une concession ne peut pas transférer d'actions à des étrangers. En pratique, les avocats structurent habituellement le tout avec au moins 51 % d'actionnariat costaricien. Faites examiner toute structure par un avocat indépendant.

Combien de temps dure une concession dans la zone maritime terrestre?

Une concession est accordée pour au moins 5 ans et au plus 20 ans. Elle peut être renouvelée successivement si le titulaire en fait la demande, qu'il est à jour dans le paiement du canon et ses autres obligations, et que la municipalité et l'ICT l'approuvent, mais le renouvellement n'est pas garanti.

Comment savoir si une propriété se trouve dans la zone maritime terrestre?

Demandez à votre avocat de vérifier le numéro de la propriété au Registro Nacional, puisque les concessions sont inscrites dans un registre distinct et que leur numéro comporte habituellement un « Z ». Examinez ensuite le plano catastrado (plan cadastral inscrit), qui devrait montrer la position de la parcelle par rapport à la ligne de pleine mer et aux bornes de la zone publique.