La première question que me posent la plupart de mes clients américains ne porte pas sur le prix. C'est : « Puis-je vraiment faire ça, et quel effet cela a-t-il sur mes impôts? » La bonne nouvelle, c'est qu'acheter au Costa Rica est simple pour un citoyen américain. Ce qui mérite votre attention, c'est la paperasse du côté américain, car quelques choix faits au départ, comme la façon de payer et le recours ou non à une société, influencent ce que vous déclarez chaque année par la suite.
Un Citoyen Américain Peut-il Posséder une Propriété au Costa Rica?
Oui. Les étrangers peuvent détenir un bien titré en toute propriété au Costa Rica, avec les mêmes droits de propriété que les citoyens. Vous n'avez besoin ni de la résidence ni d'aucune approbation gouvernementale pour acheter. La seule exception à connaître concerne les terrains près de l'océan : les 50 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute sont publics et ne peuvent pas être possédés, et les 150 mètres suivants sont normalement détenus en vertu d'une concession municipale assortie de règles supplémentaires pour les étrangers. Je l'explique dans le guide sur la zone maritime. Les registres de titres du Costa Rica fonctionnent aussi différemment d'une recherche de titre américaine, alors faites toujours vérifier le registre, l'accès et l'eau avant de vous engager; mon article sur la lettre de disponibilité d'eau est un bon exemple de ce qu'il faut vérifier.
Comment les Acheteurs Américains Paient : Options de Financement
D'après mon expérience, les prêteurs hypothécaires américains courants ne prêtent généralement pas sur des propriétés situées hors des États-Unis, c'est pourquoi il est utile de connaître les vraies options :
- Comptant. La voie la plus simple, et courante chez les acheteurs étrangers.
- La valeur nette de votre maison américaine. Une marge de crédit hypothécaire ou un refinancement avec retrait sur une propriété que vous possédez déjà vous permet de financer l'achat sans prêt costaricien.
- Une hypothèque en dollars américains sur la propriété costaricienne. Je travaille avec Second Street, un prêteur établi aux États-Unis qui offre des hypothèques à taux fixe sur 30 ans en dollars américains aux acheteurs américains et canadiens, selon votre crédit et vos revenus américains actuels. Voyez la section sur le financement pour les détails.
- Les banques costariciennes. Plusieurs banques locales prêtent aux étrangers, mais attendez-vous à une mise de fonds plus élevée, à une documentation détaillée et à un processus d'approbation plus long. Les taux varient selon le prêteur et changent, alors je n'en cite pas ici.
- Le financement par le vendeur ou le promoteur. Offert pour certaines propriétés, et toujours négocié au cas par cas.
Peu importe la voie choisie, planifiez le transfert des fonds. Mon guide sur l'envoi d'argent pour l'achat d'une maison couvre la mécanique.
Vos Impôts Américains : Ce Qui Est Réellement Déclaré
En tant que citoyen américain, vous êtes imposé sur votre revenu mondial, peu importe où vous habitez. Voici comment cela se passe pour une propriété costaricienne.
- La maison elle-même. Une propriété que vous détenez directement n'est pas déclarée sur le FBAR (formulaire FinCEN 114) ni sur le formulaire 8938. L'immobilier n'est pas un compte financier.
- Votre compte bancaire costaricien. Celui-ci peut déclencher une déclaration. Si la valeur combinée de vos comptes financiers étrangers dépasse 10 000 $ à un moment de l'année, vous devez produire un FBAR. Un compte ouvert pour payer ou gérer la propriété peut compter. Voyez si vous avez besoin d'un compte bancaire costaricien.
- Le revenu locatif. Vous le déclarez sur votre déclaration américaine. Le Costa Rica impose aussi le revenu locatif local, et un crédit pour impôt étranger peut compenser l'impôt américain pour les impôts sur le revenu payés au Costa Rica. L'impôt foncier n'est pas admissible à ce crédit. Une propriété résidentielle locative étrangère est généralement amortie sur 30 ans, mais confirmez les détails avec votre comptable. Pour le côté costaricien, lisez louer votre propriété au Costa Rica.
- Acheter par l'entremise d'une société. Une « Sociedad Anónima » costaricienne est traitée comme une société étrangère aux fins fiscales américaines. Un propriétaire américain peut alors devoir produire le formulaire 5471 chaque année, avec une pénalité de 10 000 $ par société en cas d'omission, et une participation dans une entité étrangère doit être déclarée sur le formulaire 8938 lorsque les seuils sont atteints. Une société est facultative, pas obligatoire. Mon article sur la société ou votre nom personnel couvre le côté costaricien de ce choix.
Quand Vous Vendez ou Transmettez
- Exclusion pour la vente d'une résidence. L'exclusion américaine d'un gain pouvant aller jusqu'à 250 000 $ (500 000 $ pour les déclarants conjoints) ne s'applique qu'à votre résidence principale, avec 2 des 5 dernières années de propriété et d'occupation. Une maison de vacances ou une propriété locative n'y est pas admissible.
- Échanges 1031. Les biens immobiliers américains et étrangers ne sont pas de même nature, alors vous ne pouvez pas utiliser un échange 1031 entre une propriété américaine et une propriété costaricienne.
- Impôt costaricien sur les gains en capital. Une vente est aussi imposée au Costa Rica. Je l'explique dans vendre votre propriété au Costa Rica.
- Impôt successoral. Les citoyens américains sont assujettis à l'impôt successoral américain sur leurs actifs mondiaux, y compris l'immobilier costaricien, alors incluez-le dans votre planification successorale.
Ce Que Vous Paierez au Costa Rica
- Impôt foncier annuel : 0,25 % de la valeur enregistrée, payé à la municipalité. La valeur enregistrée est habituellement inférieure à ce que vous avez payé. Voyez ce que les propriétaires paient réellement chaque année.
- Taxe sur les maisons de luxe (« solidaire ») : un impôt annuel supplémentaire sur la valeur de construction des maisons de grande valeur. Pour 2026, elle s'applique au-delà de 143 millions de colones de valeur de construction (terrain exclu), commence à 0,25 % et augmente par paliers. Le seuil est ajusté chaque année et la déclaration se fait en janvier.
- Frais de clôture : une taxe de transfert de 1,5 %, des timbres d'enregistrement et autres d'environ 0,5 % et un peu plus, et des honoraires de notaire selon un barème progressif plus la TVA. Au total, environ 3 % à 5 % du prix, et qui paie quoi est négociable. Ma ventilation des frais de clôture donne le détail.
Résidence : L'Achat Ne Donne Pas la Résidence
Posséder une maison ne fait pas de vous un résident. L'exception est le programme Inversionista, qui exige un investissement admissible et dont le seuil est resté incertain en 2026; je l'explique dans mon article sur la résidence Inversionista. Beaucoup de retraités regardent plutôt la voie fondée sur la pension dans le guide des exigences Pensionado. Vérifiez les exigences actuelles auprès d'un avocat en immigration avant de planifier autour de l'une ou l'autre.
Transférer l'Argent en Toute Sécurité
Les notaires costariciens recueillent la provenance des fonds et l'identité des parties dans le cadre des règles contre le blanchiment d'argent, alors attendez-vous à fournir une pièce d'identité, des relevés bancaires et une preuve de l'origine de l'argent. Virez les fonds à partir de votre propre compte bancaire, pas en argent comptant, et conservez chaque preuve de transfert. Le rôle de votre notaire est expliqué dans ce que fait réellement un notario público.
Les Mythes Qui Piègent les Acheteurs Américains
- « Il faut créer une société. » Non, et une société ajoute des déclarations aux États-Unis.
- « Une maison costaricienne va sur mon FBAR. » Pas lorsque vous la détenez directement. Ce sont les comptes bancaires et les entités étrangères qui déclenchent des déclarations.
- « Il n'y a pas d'impôt foncier. » Il y en a un : 0,25 % par année, plus la taxe sur les maisons de luxe pour les maisons de grande valeur.
- « Un échange 1031 fonctionnera. » Pas entre une propriété américaine et une propriété étrangère.
- « Ma maison de vacances a droit à l'exclusion pour la vente d'une résidence. » Seule une résidence principale y a droit.
- « Les étrangers ne peuvent pas posséder près de la plage. » Un terrain titré en dehors de la zone maritime est permis.
Avant de Faire une Offre
- Parlez à un comptable transfrontalier de vos déclarations et de l'achat à votre nom par rapport à une société
- Décidez comment vous paierez, et trouvez un prêteur tôt si vous en avez besoin
- Faites vérifier le titre, l'accès et l'eau par votre avocat
- Prévoyez les frais de clôture et l'impôt foncier annuel
- Prévoyez l'impôt sur tout revenu locatif et sur une vente future
Questions Fréquentes
Ai-je besoin de la résidence pour acheter une propriété au Costa Rica en tant que citoyen américain?
Non. Les citoyens américains peuvent acheter et détenir un bien titré au Costa Rica sans résidence et sans approbation gouvernementale. L'achat d'une propriété ne donne pas à lui seul la résidence, sauf par le programme Inversionista, qui a son propre seuil d'investissement et ses propres règles.
Dois-je déclarer ma maison costaricienne à l'IRS?
Une maison que vous détenez directement n'est pas déclarée sur le FBAR ni sur le formulaire 8938. Mais tout revenu locatif, une vente future et les règles de l'impôt successoral s'appliquent quand même aux citoyens américains, et un compte bancaire ou une société costaricienne peut déclencher d'autres déclarations. Un comptable transfrontalier peut vous dire exactement ce qui s'applique à votre situation.
Puis-je obtenir une hypothèque de style américain pour une propriété costaricienne?
Certains prêteurs spécialisés offrent des hypothèques en dollars américains sur des propriétés costariciennes. Je travaille avec Second Street, un prêteur établi aux États-Unis qui offre des hypothèques à taux fixe sur 30 ans en dollars américains aux acheteurs américains et canadiens, selon votre crédit et vos revenus américains actuels. Les banques costariciennes prêtent aussi aux étrangers, habituellement avec une mise de fonds plus élevée et un processus plus long.
Puis-je utiliser un échange 1031 avec une propriété costaricienne?
Non. Selon le code fiscal, les biens immobiliers américains et étrangers ne sont pas considérés comme de même nature, alors un échange 1031 ne peut pas transférer de valeur entre une propriété américaine et une propriété costaricienne.
L'exclusion fiscale pour la vente d'une maison s'applique-t-elle à ma maison de vacances au Costa Rica?
Seulement s'il s'agit de votre résidence principale. L'exclusion d'un gain pouvant aller jusqu'à 250 000 $ (500 000 $ pour les déclarants conjoints) exige que vous ayez possédé et habité la maison pendant au moins 2 des 5 dernières années. Une seconde résidence ou une propriété locative n'y est pas admissible.
Dois-je acheter par l'entremise d'une société costaricienne?
Non. Beaucoup d'acheteurs étrangers détiennent le titre à leur propre nom. Une société peut avoir du sens dans certains cas, mais pour un propriétaire américain elle ajoute des obligations de déclaration aux États-Unis, alors ce doit être un choix délibéré fait avec votre comptable et votre avocat, pas une option par défaut.
