Los propietarios de propiedades en Guanacaste me hacen el mismo puñado de preguntas antes de vender: cuánto va a costar, cuánto impuesto voy a deber y cuánto tiempo tomará. Las respuestas son más manejables de lo que la mayoría espera, pero la parte fiscal depende de detalles específicos suyos. Esta guía repasa cada pieza para que pueda planificar antes de listar.
Lo Que Cuesta Vender
- Comisión inmobiliaria. Negociable y normalmente pagada por el vendedor. Las tarifas cotizadas varían mucho según la correduría y el tipo de propiedad, desde unos pocos puntos porcentuales para casas hasta cerca de un 10% para terrenos. Acuerde la tarifa, y qué cubre, por escrito.
- Impuesto sobre las ganancias de capital. 15% sobre su ganancia, a menos que aplique una exención o la opción del 2.25%. Detalles abajo.
- Costos de traspaso. El impuesto de traspaso, los timbres de registro y los honorarios notariales suman unos pocos puntos porcentuales del precio. Por costumbre, normalmente los paga el comprador, pero es negociable en el contrato. Vea mi desglose de los costos de cierre.
- Estar al día con impuestos y cuotas. Su impuesto municipal sobre bienes inmuebles y cualquier cuota de asociación o de condominio deben estar pagados antes del traspaso. Vea lo que pagan los propietarios cada año.
- Impuestos de la sociedad, si aplica. Si la propiedad está a nombre de una sociedad costarricense, su impuesto corporativo anual y sus declaraciones deben estar al día.
Impuesto sobre las Ganancias de Capital en Costa Rica
Desde julio de 2019, Costa Rica grava las ganancias de capital sobre bienes raíces al 15%. La ganancia generalmente es el precio de venta menos su precio de adquisición, más las mejoras documentadas, menos los gastos e impuestos de adquisición. El precio de adquisición puede actualizarse con un índice de inflación. Conserve su escritura de compra, los recibos de las mejoras y los documentos de cierre; mientras mejor sea su rastro de documentos, menor será su ganancia gravable.
La opción del 2.25%. Si adquirió la propiedad antes de julio de 2019, es posible que pueda elegir un impuesto del 2.25% del precio de venta en lugar del 15% de la ganancia. Generalmente se describe como una elección única para propiedades no vinculadas a un negocio, así que pregunte a su contador si está disponible para usted y cuál vía es más barata. Cuál gana depende de su precio de compra y de cuánto haya ganado valor la propiedad.
Su vivienda habitual está exenta. Una propiedad que es su residencia habitual está exenta del impuesto. Una casa de vacaciones, una propiedad de alquiler o un lote no recibe esa exención.
Un ejemplo simplificado (no es una cotización, e ignora ajustes por inflación y gastos): usted compró por US$300,000, gastó US$20,000 en mejoras documentadas y vende por US$400,000. Su ganancia es de US$80,000, así que el impuesto al 15% es de US$12,000. Para una propiedad comprada en 2016 por US$150,000 y vendida en US$400,000, el 15% de una ganancia de US$250,000 serían US$37,500, mientras que el 2.25% del precio de venta serían US$9,000. Esa diferencia es la razón por la que vale la pena calcular ambas vías.
Si no es residente. El comprador generalmente retiene el 2.5% del precio total de venta a un vendedor no residente y lo paga a la autoridad tributaria; el traspaso no puede inscribirse hasta que eso se pague. La forma en que se trata la retención frente a su impuesto final ha cambiado con el tiempo, así que pida a su contador que lo confirme antes de firmar. El impuesto vence en los primeros 15 días del mes siguiente a la venta.
Si la Propiedad Está a Nombre de una Sociedad
Vender las acciones de una sociedad que es dueña de la propiedad también se trata como un hecho gravable por ganancias de capital, y los compradores harán debida diligencia sobre la sociedad además de la propiedad. No es una forma de evitar el impuesto. Explico los pros y contras en comprar a nombre de una sociedad frente a su nombre personal.
Documentos Que Debe Tener Listos
- La certificación registral de la finca del Registro Nacional
- El plano catastrado inscrito
- Comprobante de que los impuestos municipales están al día y recibos de los servicios
- El reglamento de la asociación o del condominio y comprobante de que sus cuotas están al día
- Su escritura de compra original y los recibos de las mejoras, para respaldar su base de costo
- Una lista de lo que se incluye en la venta, como muebles y electrodomésticos
- Para una sociedad: la personería jurídica vigente, el libro de accionistas y los libros corporativos
La Venta, Paso a Paso
- Fijar el precio. Fijo el precio de las propiedades con base en ventas comparables recientes, no en ilusiones.
- Preparar y fotografiar. Cada casa que listo recibe fotografía profesional de interiores, exteriores, con dron y al atardecer, sin costo adicional. Un listado bien presentado se vende más rápido. Vea mis servicios de fotografía.
- Listar y mostrar. Su propiedad se distribuye en los canales que los compradores realmente usan.
- Aceptar una oferta. Una vez que acuerdan el precio y las condiciones, se firma un contrato de compraventa y el depósito del comprador, a menudo cerca del 10%, se coloca en garantía (escrow).
- Debida diligencia. El abogado del comprador verifica el título, los impuestos y los documentos.
- Firmar la escritura. La escritura se firma ante un notario público. Vea qué hace realmente un notario público.
- Inscribir y recibir el pago. El traspaso se inscribe en el Registro Nacional y se liberan los fondos.
Desde una oferta aceptada hasta el cierre suele tomar alrededor de 30 a 45 días, según la debida diligencia y si el comprador paga de contado. Cuánto tarda en aparecer el comprador adecuado varía con el precio, la ubicación y el estado de la propiedad, así que pídame listados y ventas comparables actuales.
Impuestos en Su País para Vendedores de EE. UU. y Canadá
- Vendedores de EE. UU. Una ganancia sobre una propiedad mantenida por más de un año generalmente es una ganancia de capital a largo plazo. La exclusión por venta de vivienda de hasta US$250,000 (US$500,000 para declarantes conjuntos) aplica solo a su vivienda principal. Puede estar disponible un crédito por impuestos sobre la renta extranjeros pagados en el Formulario 1116. No puede usar un intercambio 1031 entre una propiedad en EE. UU. y una costarricense. Vea mi guía sobre comprar en Costa Rica como ciudadano estadounidense.
- Vendedores canadienses. El gobierno canceló el aumento propuesto de la tasa de inclusión de las ganancias de capital en marzo de 2025, por lo que la tasa se mantiene en 50%. Una propiedad fuera de Canadá puede designarse como su residencia principal en algunos casos, y la ganancia debe reportarse en dólares canadienses. Vea impuestos sobre los ingresos por alquiler en Costa Rica para canadienses.
Ninguna de estas explicaciones reemplaza la asesoría de un contador transfronterizo que conozca toda su situación.
Recibir Su Dinero
Tenga listos su escritura y los documentos de cierre cuando lleguen los fondos, ya que los bancos normalmente preguntan por el origen de las transferencias entrantes grandes. Hable con su banco y con su contador antes del cierre para saber qué necesitarán.
Mitos sobre Vender en Costa Rica
- "Costa Rica no tiene impuesto sobre las ganancias de capital." Se aplica desde julio de 2019.
- "Vender acciones evita el impuesto." El impuesto sobre las ganancias de capital igual aplica a una venta de acciones.
- "El 2.25% es automático." Es una opción para propiedades adquiridas antes de julio de 2019, no el régimen por defecto.
- "La comisión la fija la ley." Es negociable.
Preguntas Frecuentes
¿Hay un impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendo una propiedad en Costa Rica?
Sí. Desde julio de 2019, las ganancias por la venta de bienes raíces se gravan al 15%, calculado sobre el precio de venta menos su precio de compra documentado y las mejoras. Existe una exención para la residencia habitual y una opción única del 2.25% del precio de venta para propiedades compradas antes de julio de 2019.
¿Pago el impuesto sobre las ganancias de capital por mi casa de vacaciones o de alquiler?
Por lo general sí. La exención por residencia habitual cubre la casa en la que usted realmente vive, no una casa de vacaciones, una propiedad de alquiler ni un lote.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria cuando se vende?
Normalmente la paga el vendedor y es negociable. Las tarifas cotizadas varían según la correduría y el tipo de propiedad, desde unos pocos puntos porcentuales para casas hasta cerca de un 10% para terrenos, así que acuerde la tarifa y qué incluye por escrito.
¿Cuánto tarda una venta una vez que tengo una oferta aceptada?
Comúnmente alrededor de 30 a 45 días desde una oferta aceptada hasta el cierre, según la debida diligencia y si el comprador paga de contado. El comprador normalmente coloca un depósito de buena fe, a menudo cerca del 10%, en garantía (escrow).
¿Qué pasa si no soy residente de Costa Rica?
El comprador generalmente retiene el 2.5% del precio total de venta en nombre del vendedor no residente y lo paga a la autoridad tributaria. La forma en que esa retención interactúa con su impuesto final ha cambiado con el tiempo, así que confírmelo con su contador antes de firmar.
¿Qué pasa si mi propiedad está a nombre de una sociedad?
Vender las acciones de una sociedad que es dueña de la propiedad también es un hecho gravable por ganancias de capital, y el comprador querrá hacer debida diligencia sobre la propia sociedad. Explico los pros y contras en mi artículo sobre una sociedad frente a su nombre personal.
