Comprar una Propiedad en Costa Rica a Nombre de una Sociedad vs. a Su Nombre Personal

"¿Debería ponerla a nombre de una sociedad?" surge en casi todas las compras en las que trabajo, normalmente mientras redactamos la oferta. Muchos compradores han oído que "todo el mundo" compra aquí a través de una S.A., y algunos suponen que es obligatorio. No lo es. Ambas opciones son normales, y la respuesta correcta depende de cómo usará la propiedad, de quién la heredará y de cuánto papeleo anual está dispuesto a cargar.

Las Dos Opciones en Términos Sencillos

A nombre personal significa que usted (y su cónyuge o copropietarios, si los hay) figuran como el propietario registrado en el Registro Nacional. La propiedad societaria significa que una sociedad costarricense es la propietaria registrada, y usted es dueño de la sociedad. Los extranjeros tienen esencialmente los mismos derechos que los ciudadanos en ambos casos, y los costos de cierre son aproximadamente los mismos. (Mi artículo sobre los costos de cierre los desglosa, y este explica el papel del notario en cualquiera de los dos tipos de escritura.)

S.A. vs. S.R.L.: ¿Cuál Es la Diferencia?

Estos son los dos tipos de sociedad de los que más escuchará hablar:

• S.A. (sociedad anónima): el capital se divide en acciones, que se traspasan por endoso. Necesita una junta directiva (presidente, secretario y tesorero) más un fiscal (supervisor). Las acciones generalmente son fáciles de traspasar, lo que ayuda si los socios pueden entrar y salir.
• S.R.L. (sociedad de responsabilidad limitada): el capital se divide en cuotas, administradas por uno o más gerentes, sin junta directiva ni fiscal. Un nuevo titular de cuotas generalmente necesita la aprobación de los demás socios, lo que a muchas familias les gusta.

Para una sola casa de vacaciones o de alquiler, la S.R.L. suele ser la opción más ligera (y hay un detalle fiscal en EE. UU., abajo, que la favorece). En cualquier caso, si ninguno de los representantes legales de la sociedad vive en Costa Rica, la ley exige un agente residente, un abogado local con oficina abierta, lo que normalmente implica una pequeña tarifa anual.

Por Qué Muchos Compradores Extranjeros Usan una Sociedad

• Separación de la responsabilidad. Un reclamo que surja de la propiedad (la lesión de un huésped, una disputa con un contratista) generalmente se dirige contra los activos de la sociedad, no contra los suyos. Eso solo se cumple si mantiene separado el dinero de la sociedad y no firma personalmente por sus obligaciones.
• Algo de privacidad. El registro público muestra a la sociedad y a sus personeros, no a sus accionistas. Pero toda sociedad debe reportar a sus dueños reales de forma confidencial al Banco Central.
• Sucesión y copropiedad. Las acciones o cuotas pueden dividirse entre los hijos o moverse entre socios sin volver a escriturar la propiedad. Pero no reemplaza un testamento costarricense: las acciones igual tienen que pasar a alguien.
• Un traspaso más limpio después. Algunos vendedores venden la sociedad en lugar de la propiedad. Eso ya no ahorra impuestos y genera un riesgo real para el comprador.

Los Costos y Obligaciones Reales

Una sociedad no es un gasto único. Presupueste todo esto cada año:

Eso se suma a los impuestos a la propiedad que paga todo propietario. Una cuenta bancaria corporativa también requiere más papeleo que una personal; vea mi guía bancaria.

Vender las Acciones Ya No Evita los Impuestos

Vender una propiedad "dentro" de una sociedad endosando las acciones solía ser una forma común de evitar el impuesto de traspaso. Esa brecha se cerró. La Ley 9069 trata un traspaso del control de una sociedad que posee bienes inmuebles como un traspaso indirecto de la propiedad, por lo que aplica el impuesto de traspaso del 1.5%. Desde julio de 2019, la Ley 9635 también grava las ganancias de capital sobre bienes raíces al 15%, e incluye las ventas indirectas mediante acciones. (Las propiedades compradas antes de julio de 2019 tienen una opción única del 2.25% del precio de venta en su lugar.) Una vivienda habitual puede estar exenta; confírmelo con su contador. La conclusión: elija una sociedad por razones de responsabilidad y planificación, no como un atajo fiscal.

Cuando Tiene Más Sentido Su Nombre Personal

Para muchos de mis compradores, sobre todo alguien que compra un solo condominio como Bromelias 5 o Tucanes 5 principalmente para su propio uso, la propiedad a nombre personal es más simple y barata. No hay impuesto a las personas jurídicas, ni declaración del RTBF, ni agente residente, y nada que disolver si olvida un pago. También es el camino directo hacia la residencia de Inversionista. Las desventajas: su nombre figura en el registro público, usted está personalmente expuesto a reclamos sobre la propiedad (el seguro ayuda) y sus herederos probablemente enfrentarán un proceso sucesorio costarricense a menos que se planifique con un testamento local.

Comparación Lado a Lado

Cómo Se Relaciona Esto con el Alquiler, la Residencia y la Playa

Alquilarla: un alquiler normalmente hace que la sociedad sea un contribuyente activo en un tramo más alto del impuesto a las personas jurídicas. El IVA, el impuesto sobre la renta y la administración se explican en alquilar su propiedad en Costa Rica. Residencia: una casa en una sociedad de mera tenencia pasiva generalmente no cuenta para la inversión de US$200,000 de Inversionista; la vía societaria ahora requiere una sociedad activa que cumpla condiciones adicionales. Hable con un abogado de inmigración antes del cierre. Frente al mar: las concesiones de la zona marítimo terrestre limitan a las sociedades con mayoría de capital extranjero, así que la estructura importa más allí. Vea mi guía de la zona marítimo terrestre.

Reportes en EE. UU. y Canadá: Involucre a un Contador Transfronterizo

Una estructura que es barata en Costa Rica puede salir cara en su país. Para estadounidenses: ser dueño o funcionario de una sociedad extranjera puede generar el Formulario 5471 del IRS (las multas por omisión comienzan en US$10,000 por formulario por año), además del FBAR y posiblemente el Formulario 8938 para las cuentas de la sociedad. El IRS trata a una S.A. costarricense como una corporación sin opción de elegir otra cosa, una razón por la que algunos compradores de EE. UU. prefieren una S.R.L. Para canadienses: una casa de vacaciones que usted posee personalmente y usa mayormente usted mismo generalmente está excluida del reporte T1135. Las acciones de una sociedad costarricense son un activo distinto para la CRA y pueden generar declaraciones T1135 o T1134 según la participación y el costo. El uso personal de una casa propiedad de la sociedad también puede plantear una cuestión de beneficio al accionista. Si alquila, este artículo sobre impuestos canadienses e ingresos por alquiler en Costa Rica cubre el lado de los ingresos. Obtenga asesoría antes de elegir una estructura, no después.

Sociedades "de Anaquel" y Propiedades que Ya Están Dentro de una Sociedad Antigua

Una sociedad "de anaquel" se constituye por adelantado y queda sin uso hasta que alguien la compra; como ahora las sociedades nuevas pueden constituirse rápidamente, rara vez hay una razón para ello. El problema mayor es un vendedor que ofrece su sociedad junto con la casa. Si compra las acciones, hereda todo lo que la sociedad haya hecho: impuestos impagos, declaraciones del RTBF omitidas, deudas, reclamos de empleados o demandas que nunca aparecen en el registro de la propiedad. Muchos abogados recomiendan trasladar la propiedad a una sociedad nueva o a su nombre. Si compra la sociedad, su abogado debería verificar al menos:

Cualquiera que sea su decisión, planifique cómo llegarán los fondos antes del cierre, y vea mi guía del comprador para el proceso completo. ¿Todavía explorando? Empiece con mis propiedades destacadas, incluida una casa frente al mar en Ocotal.

Preguntas Frecuentes

¿Necesito una sociedad para comprar una propiedad en Costa Rica?

No. Los extranjeros pueden comprar y tener propiedades tituladas a su nombre con esencialmente los mismos derechos que los ciudadanos. Una sociedad es opcional, y que tenga sentido depende de la responsabilidad, la sucesión, los planes de alquiler, la residencia y los reportes de impuestos en su país de origen.

¿Cuánto cuesta mantener una sociedad costarricense cada año?

En 2026 el impuesto a las personas jurídicas bajo la Ley 9428 es de ₡69,330 para una sociedad inactiva y de ₡115,550 a ₡231,100 para las activas, con base en un salario base de ₡462,200. Agregue la declaración anual del RTBF, una declaración tributaria, los honorarios de agente residente si ningún representante vive en Costa Rica y contabilidad si la sociedad alquila la propiedad.

¿Vender las acciones de la sociedad evita el impuesto de traspaso?

Por lo general ya no. La Ley 9069 trata un traspaso del control de una sociedad que posee bienes inmuebles como un traspaso indirecto de la propiedad sujeto al impuesto de traspaso del 1.5%, y la Ley 9635 también grava las ganancias de capital de las ventas indirectas mediante acciones.

¿Debo comprar una propiedad comprando la sociedad existente del vendedor?

Tenga cuidado. Comprar las acciones significa heredar la historia de la sociedad, incluidos impuestos impagos, declaraciones omitidas, deudas o demandas. Muchos abogados recomiendan trasladar la propiedad a una sociedad nueva o a su nombre, y una debida diligencia completa sobre la sociedad es esencial si decide continuar.

¿Una propiedad a nombre de una sociedad puede calificarme para la residencia de Inversionista?

Por lo general no, si está en una sociedad de mera tenencia pasiva. Los bienes raíces para la categoría de Inversionista de US$200,000 son más directos a su nombre personal, y la vía societaria requiere una sociedad activa que cumpla condiciones adicionales. Confírmelo con un abogado de inmigración antes de cerrar.