Comprar una casa o un condominio antes de que se construya es una de las formas más comunes de entrar al mercado de Guanacaste, y es fácil entender por qué. Los precios en preventa suelen ser menores que los de las unidades terminadas, normalmente se pueden elegir los acabados y a veces la distribución, y se paga por etapas. La trampa es que usted compra una promesa. Lo que tiene hoy son planos, una imagen digital y la reputación de un desarrollador.
Nada de esto hace de la preventa una mala idea. Significa que la debida diligencia es distinta a la de comprar algo que se puede recorrer. Esto es lo que yo verificaría, en el orden en que lo haría.
Empiece por el Desarrollador, No por la Imagen Digital
La pregunta más importante es si este desarrollador ha terminado proyectos como este, a tiempo y con el nivel que anunció. Visite los proyectos terminados, hable con los propietarios (no solo con los que el desarrollador le presenta) y pregunte qué pasó con los atrasos, los cambios de orden y las listas de pendientes. Pregunte también cómo se financia el proyecto. Un desarrollador que financia la construcción únicamente con los depósitos de los compradores está en una posición distinta a la de uno que pagó el terreno y consiguió financiamiento para construir.
Las normas costarricenses de protección al consumidor también cubren la venta de propiedades que aún no están construidas. Según entiendo, los desarrolladores que ofrecen estos contratos deben inscribirse ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) y usar un contrato que haya sido revisado. Pídale al desarrollador que le muestre su inscripción, y pídale a su abogado que confirme qué protecciones aplican a su contrato.
Confirme el Terreno y los Documentos
El desarrollador debe ser dueño del terreno en el que usted está comprando, y este debe estar libre de gravámenes o anotaciones que puedan afectar su unidad. Un estudio de registro es rápido y económico, y lo explico en el artículo sobre el estudio de título y la debida diligencia. Más allá del título, pida ver los permisos: el permiso municipal de construcción, los planos inscritos en el CFIA (el colegio profesional de ingenieros y arquitectos) y la aprobación ambiental cuando corresponda. Pida también la carta de disponibilidad de agua, porque un proyecto sin suministro de agua confirmado tiene un problema que ninguna mejora de acabados resuelve. Explico por qué en el artículo sobre el agua en Guanacaste.
Entienda Qué Posee Mientras No Esté Construido
En un proyecto de condominio, las unidades individuales se convierten en propiedades inscritas solo cuando el condominio queda inscrito en el Registro Nacional. Hasta entonces, lo que usted tiene es un contrato y la promesa del desarrollador de entregar. Por eso importa quién custodia su dinero, qué dice el contrato si el proyecto se atrasa y si usted puede recuperar su depósito. Pregunte si los planos del condominio ya están inscritos o en qué etapa va el trámite.
Sepa Adónde Va Su Depósito
En Costa Rica los depósitos suelen ir desde unos pocos puntos porcentuales hasta cerca del 10% del precio, y tanto el monto como el calendario son negociables. Costa Rica no tiene un sistema formal de depósito en garantía (escrow) como el de Estados Unidos. El concepto legal más cercano es la señal de trato, que en general se trata como parte del precio salvo que el contrato diga otra cosa. Existen empresas que custodian fondos, pero se rigen por las reglas generales de las empresas financieras y no por una ley específica de escrow, así que «está en escrow» no es una garantía por sí solo. Pregunte quién tiene los fondos, si se mantienen en una cuenta separada y qué debe ocurrir antes de cada liberación. Los pagos por etapas ligados al avance de la obra son más seguros que los pagos ligados solo a fechas.
Lista de Verificación para Comprar en Preventa
- Visite al menos dos proyectos terminados del desarrollador y hable directamente con los propietarios.
- Haga un estudio de registro y confirme que el desarrollador es el dueño inscrito del terreno.
- Pida el permiso de construcción, los planos inscritos en el CFIA, la aprobación ambiental cuando corresponda y la carta de disponibilidad de agua.
- Confirme el estado de inscripción del condominio en el Registro Nacional.
- Lea el contrato para ver la fecha de entrega, la sanción por atraso y qué pasa con su depósito si el proyecto se cancela.
- Obtenga por escrito los acabados y las especificaciones, hasta marcas y materiales, no solo imágenes digitales.
- Pregunte quién custodia su depósito, en qué tipo de cuenta y cuándo se libera.
- Pida la garantía escrita del constructor y pregunte a su abogado qué responsabilidad legal conserva el constructor después de la entrega.
- Pida a un abogado independiente, no al del desarrollador, que revise el contrato antes de firmar.
- Presupueste los costos de cierre y las cuotas de condominio desde el día de la entrega. Vea los costos de cierre al comprar propiedad en Costa Rica.
Lea el Contrato Dando por Hecho Que Habrá Atrasos
Los cronogramas de construcción se atrasan en Costa Rica y en cualquier parte. La pregunta es qué dice el contrato cuando eso pasa. Busque una fecha de entrega concreta, un plazo de gracia definido y un remedio si la fecha no se cumple, como intereses o el derecho a retirarse con la devolución de su depósito. Busque también una definición clara de «entregado»: terminado, con permisos y listo para inscribirse, no solo «sustancialmente completo». Revise cómo se manejan los cambios de precio y las órdenes de cambio, y si un aumento en el costo de los materiales puede trasladársele.
Garantía y Qué Pasa Después de la Entrega
Pida la garantía del desarrollador por escrito, que cubra tanto los acabados como la estructura. La ley costarricense también responsabiliza a los constructores por defectos graves de construcción durante cierto número de años después de la entrega, y un abogado puede decirle qué plazo y qué parte aplican a su contrato. Es una razón más para comprar a un desarrollador que piensa seguir presente, y para que un ingeniero o arquitecto independiente y colegiado inspeccione la unidad terminada antes de que usted la reciba.
Cuándo Tiene Sentido Comprar en Preventa
Tiene sentido cuando la ventaja de precio es real, el desarrollador tiene trayectoria y su calendario puede absorber un atraso. Tiene menos sentido si debe mudarse en una fecha fija, cuenta con ingresos por alquiler desde la primera temporada o no tolera el riesgo de que un proyecto se detenga. Si desea más control que el que ofrece la unidad de un desarrollador, construir su propia casa es otro camino, con sus propios riesgos. Y si compra desde el extranjero, la pregunta de en quién confiar pesa todavía más; la trato en por qué los consejos de su país no funcionan.
Nuevos Proyectos en la Zona de Coco
Si desea ver cómo funciona esto en la práctica, en este sitio hay dos comunidades de construcción nueva en la zona de Coco. Harmony Homes, en Curubandé, le permite elegir un lote y un modelo de casa y ver el precio en vivo, y Sea Breeze es una pequeña comunidad Harmony Homes de diez lotes en Monte Seco, en Playas del Coco. Harmony Homes en Curubandé: modelos, precios y qué incluye detalla los modelos y qué cubre el precio. Sea cual sea el proyecto que evalúe, incluidos estos dos, use la misma lista de verificación de arriba y pida a su propio abogado que revise el contrato.
Preguntas Frecuentes
¿Es seguro comprar en preventa en Costa Rica?
Puede serlo, pero la seguridad viene de la debida diligencia, no de la categoría. Un desarrollador con trayectoria, un título limpio sobre el terreno, permisos y carta de agua en regla, un contrato claro y dinero liberado por etapas según el avance de la obra es una compra muy distinta a un depósito pagado sobre una imagen digital. Los riesgos son los atrasos, los cambios de costo y, en el peor caso, un proyecto que se detiene. Pida a un abogado independiente que revise el contrato.
¿Cuánto depósito piden los proyectos en preventa?
Varía según el proyecto y es negociable. En Costa Rica los depósitos suelen ir desde unos pocos puntos porcentuales hasta cerca del 10% del precio, seguidos de pagos por etapas. El número importa menos que saber quién custodia el dinero y qué debe ocurrir antes de liberarlo.
¿Puedo recuperar mi depósito si el proyecto se atrasa o se cancela?
Depende por completo del contrato. Busque una fecha de entrega definida, un plazo de gracia y un remedio claro por incumplirla, como retirarse y recibir de vuelta su depósito, con o sin intereses. Si el contrato no dice nada, usted depende de la ley general, que es más lenta y menos predecible. Resuélvalo antes de firmar, no después.
¿Qué pasa si el desarrollador se queda sin dinero?
Su situación depende de cómo se estructuraron los pagos. Si sus fondos fueron directamente al desarrollador, podría ser uno de varios acreedores. Si están en una cuenta separada y se liberan según el avance de la obra, está mejor protegido. Por eso la estructura de los pagos, y no solo el precio, merece su atención.
¿Necesito mi propio abogado para una compra en preventa?
Sí. El contrato del desarrollador está redactado para proteger al desarrollador. Un abogado costarricense independiente puede revisar el contrato, verificar el título y la inscripción del condominio, y confirmar la inscripción y los permisos del desarrollador antes de que usted pague nada.
