"¿Realmente puedo ser dueño de una casa en la playa aquí?" es una de las primeras preguntas que recibo de compradores de EE. UU. y Canadá, normalmente justo después de que caminan por la arena en Coco u Ocotal. La respuesta honesta: depende de en qué lado de una línea invisible esté la propiedad y de si los documentos dicen título o concesión. Así funciona la Zona Marítimo Terrestre en lenguaje sencillo, para que sepa qué preguntar antes de enamorarse de una vista.
Una nota rápida: soy un agente inmobiliario, no un abogado. Esto es un panorama práctico, no asesoría legal. Pida a un abogado costarricense independiente que revise cualquier propiedad cerca de la costa.
Los 200 Metros: Zona Pública y Zona Restringida
La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre de Costa Rica (Ley 6043, aprobada en 1977) convierte una franja de 200 metros a lo largo de ambas costas en propiedad del Estado que no puede venderse ni adquirirse por posesión. Se mide horizontalmente hacia tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria y se divide en dos:
- La zona pública (los primeros 50 metros): abierta a todos. Nadie puede ser dueño de ella, ocuparla ni reclamar derechos sobre ella, salvo excepciones legales muy limitadas. Los manglares y esteros cuentan como zona pública sin importar su ancho.
- La zona restringida (los siguientes 150 metros): sigue siendo tierra del Estado, administrada por la municipalidad local, que puede otorgar a particulares una concesión para usar y construir en una parcela definida bajo condiciones estrictas.
Pasada la marca de los 200 metros, generalmente se vuelve a terreno titulado normal, del que los extranjeros pueden ser dueños plenos con los mismos derechos que los costarricenses.
Terreno Titulado vs. Terreno en Concesión
Una propiedad titulada (propiedad inscrita) es lo que la mayoría de los compradores imagina: usted es dueño del terreno, está inscrito en el Registro Nacional y puede venderlo, alquilarlo o dejarlo a sus herederos. La nacionalidad no importa.
Una propiedad en concesión se parece más a un derecho renovable y de largo plazo para usar tierra del Estado. Usted tiene derechos bajo el contrato de concesión, incluido el derecho a usar lo que construya en ella, pero nunca es dueño del suelo. Tiene una fecha de vencimiento y una tarifa anual, está ligada a un uso aprobado y no puede traspasarse ni darse en garantía sin la autorización del gobierno.
Una salvedad: la ley no aplica a las propiedades legítimamente tituladas en manos privadas bajo leyes anteriores, ni a ciertas zonas urbanas costeras, por lo que sí existen algunas fincas tituladas dentro de los 200 metros. Son la excepción, y quiero que el abogado confirme que el historial del título se sostiene, no solo que existe un número de título.
Quién Otorga las Concesiones y Por Qué Importa el Plan Regulador
Solo la municipalidad con jurisdicción sobre ese tramo de costa puede otorgar una concesión en la zona restringida. En las áreas declaradas turísticas, el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) debe aprobarla, y el ICT también supervisa la zona a nivel nacional. Una vez aprobada, el contrato de concesión debe inscribirse en el Registro General de Concesiones del Registro Nacional; según el reglamento, el contrato no surte efectos legales hasta que se inscribe.
Igual de importante, la ley dice que las municipalidades no pueden otorgar concesiones en zonas turísticas hasta que se apruebe un plan de desarrollo costero, el plan regulador costero. Este zonifica cada parcela y fija los tamaños de lote, la densidad y la altura. Sin plan aprobado, no hay una concesión nueva válida.
A nivel local, la Municipalidad de Carrillo administra la costa desde Playa Panamá hasta Hermosa, Coco y Ocotal. Su plan regulador integral para Playa Hermosa, El Coco y Bahía Azul se adoptó en 2016, y Playa Ocotal tiene su propio plan costero archivado en el ICT. Aun así, que exista un plan en la zona no significa que cada construcción frente a la playa que usted ve tenga detrás una concesión válida e inscrita.
Las Reglas Que Limitan a los Concesionarios Extranjeros
Aquí es donde la mayoría de los compradores extranjeros se equivoca. El artículo 47 de la Ley 6043 dice que no pueden otorgarse concesiones:
- a extranjeros que no hayan residido en Costa Rica por al menos cinco años (el reglamento exige cinco años continuos, certificados por Migración);
- a sociedades con acciones al portador o con domicilio en el exterior;
- a entidades constituidas en Costa Rica por extranjeros; o
- a entidades con más del 50% de capital extranjero.
A menudo escuchará que se describe como la "regla 49/51", y en la práctica así es como la mayoría de los abogados lo estructura: los accionistas costarricenses tienen al menos el 51% y el comprador extranjero el 49% o menos. Igual de importante, una sociedad que tiene una concesión no puede traspasar acciones a extranjeros, y la ley dice que tales traspasos carecen de validez. Y con el registro de beneficiarios finales de Costa Rica, los arreglos de "testaferro" en los que un amigo costarricense figura como accionista en papel conllevan un riesgo legal real. Si está evaluando una estructura societaria en general, mi artículo sobre comprar a nombre de una sociedad vs. a su nombre personal explica los demás pros y contras.
Plazo, Renovación y el Canon
Por ley, una concesión dura no menos de 5 ni más de 20 años. Puede renovarse sucesivamente, pero la renovación no es automática: el titular debe solicitarla, estar al día con las tarifas y obligaciones, y la municipalidad y el ICT deben aprobarla. La renovación puede negarse por razones de interés público, si la parcela se necesita para un plan aprobado o por incumplimiento.
En lugar del impuesto regular a la propiedad, el titular de una concesión paga un canon anual a la municipalidad. Se calcula como un porcentaje de la valoración que la municipalidad hace del terreno (no de la casa): el reglamento lo limita a hasta un 3% anual para uso residencial y hasta un 4% para uso hotelero, turístico o recreativo. Un canon impago es motivo para cancelar una concesión. Para ver cómo se grava una propiedad titulada normal, consulte mi guía sobre los impuestos a la propiedad en Costa Rica.
Lo Que No Se Puede Hacer en la Zona Pública
Los primeros 50 metros están destinados al uso público y al libre tránsito. Fuera de excepciones limitadas y autorizadas, eso significa nada de construcciones privadas, nada de cercas ni muros que bloqueen el paso, nada de cortar árboles ni extraer materiales, y ninguna "playa privada". Las concesiones en la zona restringida tampoco pueden cortar el acceso público a la playa. A las estructuras no autorizadas se les puede ordenar la demolición a costa del dueño, y construir en violación de la ley conlleva sanciones penales. Si una terraza, una piscina o un muro está muy cerca de la arena, esa es una pregunta para el topógrafo antes de ser una pregunta sobre el precio.
Cómo Saber si una Propiedad Es Titulada o en Concesión
- Pida el folio real (número de registro) y pida a su abogado que lo consulte en el Registro Nacional. Las concesiones están en un registro de concesiones aparte, y sus números normalmente llevan una "Z" (por ejemplo, 1234-Z-000).
- Revise el plano catastrado (el levantamiento inscrito). Un plano cerca de la costa debe mostrar dónde está la parcela respecto a la línea de pleamar y a los mojones de la zona pública colocados por el Instituto Geográfico Nacional.
- Si es una concesión, obtenga una copia del contrato de concesión: el titular, el uso aprobado, la fecha de vencimiento y el canon vigente.
- Confirme que la zonificación de la parcela en el plan regulador coincide con el uso que usted quiere darle (vivienda permanente, alquiler vacacional, negocio).
- Obtenga una confirmación por escrito de la municipalidad de que el canon está pagado y de que no hay procesos abiertos.
- Verifique si usted (o su sociedad) realmente calificaría para tenerla, y cómo se aprobaría el traspaso.
Los Riesgos Prácticos Que Vigilo
- Ventas de "derechos" sin una concesión inscrita. Alguien le ofrece venderle sus derechos sobre un lote de playa que ha ocupado durante años. Los terrenos en la zona no pueden adquirirse por posesión, y sin una concesión inscrita usted podría estar pagando por algo que la ley no reconoce.
- Sin plan regulador aprobado. Donde no hay plan, la municipalidad generalmente no puede otorgar concesiones nuevas, así que una "solicitud en trámite" no es lo mismo que una concesión.
- Traspasos no aprobados. Traspasar o dar en garantía una concesión sin la autorización de la municipalidad y del ICT es nulo por ley. Un contrato de venta privado por sí solo no basta.
- Financiamiento y planificación patrimonial. Muchos prestamistas no prestan sobre propiedades en concesión, y cualquier gravamen necesita la aprobación del gobierno. Pregunte a su abogado cómo funcionaría la sucesión si sus herederos son extranjeros que no cumplen con el requisito de residencia.
Nada de esto hace que una propiedad en concesión sea una mala compra. Para compradores que califican y con una concesión limpia, inscrita y bien estructurada, puede ser una gran forma de estar justo frente al agua. Solo requiere más tarea, que es parte de para qué sirven el notario y su propio abogado, y es una de las razones por las que creo que tener su propio agente del comprador importa en la costa. Si está entrevistando agentes, "¿Es titulada o en concesión, y cómo lo sabe?" debe estar en su lista de preguntas para un agente inmobiliario de Costa Rica.
Qué Significa Esto en Coco, Ocotal y Hermosa
En mi parte de Guanacaste, gran parte de lo que miran los compradores es titulado: casas y condominios en el pueblo o en las laderas, a menudo a poca distancia a pie de la arena. Si quiere estar justo en la playa, mientras más cerca de la línea de pleamar esté una propiedad, con más cuidado hay que revisar los documentos, así que presupueste esa debida diligencia junto con sus costos de cierre. Puede ver lo que está en el mercado ahora en mis propiedades destacadas, desde condominios en Playas del Coco como Bromelias 5 y Tucanes 5 hasta una casa frente al mar en Playa Ocotal. Para cualquiera de ellas, le ayudaré a confirmar la situación registral antes de que se encariñe. ¿Todavía eligiendo una playa? Empiece con mi guía de las playas de arena blanca de la costa del Pacífico.
Preguntas Frecuentes
¿Puede un extranjero ser dueño de una propiedad frente al mar en Costa Rica?
Los extranjeros pueden ser dueños de propiedades tituladas en cualquier parte de Costa Rica, incluso cerca de la playa. Pero la mayor parte del terreno dentro de los 200 metros de la línea de pleamar ordinaria es la Zona Marítimo Terrestre: los primeros 50 metros son públicos y no pueden ser propiedad de nadie, y los siguientes 150 metros normalmente se tienen mediante una concesión municipal, que los extranjeros solo pueden tener directamente después de al menos cinco años de residencia.
¿Cuál es la diferencia entre una propiedad titulada y una en concesión en Costa Rica?
Una propiedad titulada es un terreno del que usted es dueño pleno, inscrito a su nombre en el Registro Nacional, sin restricciones de nacionalidad. Una propiedad en concesión es terreno del Estado en la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre que una municipalidad le permite usar por un plazo definido de 5 a 20 años, renovable, a cambio de una tarifa anual llamada canon.
¿Puede un extranjero tener una concesión de la Zona Marítimo Terrestre a través de una sociedad costarricense?
Solo si la sociedad no tiene más del 50% de capital extranjero. La Ley 6043 prohíbe las concesiones a entidades que tengan más del 50% de capital extranjero, que hayan sido constituidas por extranjeros, que tengan domicilio en el exterior o que tengan acciones al portador, y una sociedad titular de una concesión no puede traspasar acciones a extranjeros. En la práctica, los abogados suelen estructurarlo con al menos un 51% de capital costarricense. Pida a un abogado independiente que revise cualquier estructura.
¿Cuánto dura una concesión de la Zona Marítimo Terrestre?
Una concesión se otorga por no menos de 5 ni más de 20 años. Puede renovarse sucesivamente si el titular lo solicita, está al día con el canon y las demás obligaciones, y la municipalidad y el ICT lo aprueban, pero la renovación no está garantizada.
¿Cómo sé si una propiedad está en la Zona Marítimo Terrestre?
Pida a su abogado que revise el número de registro de la propiedad en el Registro Nacional, ya que las concesiones se inscriben en un registro de concesiones aparte y sus números normalmente incluyen una "Z". Luego revise el plano catastrado (el levantamiento inscrito), que debe mostrar la posición de la finca respecto a la línea de pleamar y a los mojones de la zona pública.
