Esta es la pregunta que más recibo de personas fuera de Costa Rica: ¿puedo yo, como extranjero, ser realmente dueño de una propiedad allá? La respuesta corta es que sí, y la respuesta más larga es la que lo mantiene fuera de problemas. Esta guía explica qué puede comprar, las excepciones que realmente aplican, las verificaciones adicionales que importan para los terrenos y cómo funciona una compra desde la oferta hasta la inscripción.
La Respuesta Corta: Sí
La Constitución de Costa Rica otorga a los extranjeros los mismos derechos y deberes individuales y sociales que a los costarricenses, con las excepciones que la Constitución y las leyes establecen. En materia de propiedad, el Investment Climate Statement del Departamento de Estado de EE. UU. señala que los extranjeros están sujetos a las mismas leyes de adquisición de tierras que los costarricenses, salvo por las concesiones en la zona marítimo terrestre. No necesita residencia, visa ni aprobación del gobierno para comprar una propiedad titulada, y es común que los compradores cierren con una visa de turista. Explico los impuestos y el financiamiento para compradores estadounidenses en mi guía sobre comprar en Costa Rica como ciudadano estadounidense.
Qué Puede Comprar
- Casas y condominios. Los extranjeros pueden comprarlos con plena propiedad. Una unidad de condominio se inscribe como una finca propia dentro de un condominio; vea qué cubren las cuotas.
- Terrenos. Lotes para construir, fincas agrícolas y otras fincas tituladas, con las verificaciones adicionales que se explican abajo.
- A su nombre o mediante una sociedad. Ambas opciones están permitidas. Vea una sociedad frente a su nombre personal.
Las Excepciones Que Realmente Aplican
- La zona marítimo terrestre. Los primeros 50 metros desde la línea de pleamar son públicos y no pueden ser propiedad de nadie. Los siguientes 150 metros normalmente se otorgan en concesión, y la ley limita las concesiones para los extranjeros con menos de cinco años de residencia legal y para las sociedades con más de la mitad de capital extranjero. Una sociedad no evita esta regla. Vea la guía de la zona marítimo terrestre.
- Bosque estatal y tierras protegidas. Las tierras de bosque que pertenecen al patrimonio natural del Estado no pueden ser de propiedad privada ni inscribirse por posesión, y cambiar el uso de terrenos privados con bosque está muy restringido.
- Reservas indígenas. Las personas no indígenas no pueden comprar tierras dentro de una reserva indígena.
- Zonas fronterizas. Las franjas de terreno a lo largo de las fronteras tienen reglas especiales. Si una propiedad está cerca de la frontera con Nicaragua o con Panamá, pida a su abogado que confirme su situación de titulación.
Comprar un Terreno como Extranjero
Los terrenos son donde empiezan la mayoría de los problemas, y las verificaciones son distintas a las de comprar una casa terminada.
- Titulado o solo posesión. Algunos terrenos se venden con derechos de posesión y no con un título inscrito, lo cual no es propiedad. Un terreno titulado es la respuesta segura para la mayoría de los compradores extranjeros. Mi guía del estudio registral explica la diferencia y las verificaciones.
- Acceso legal. La finca necesita tener frente a una vía pública o una servidumbre inscrita, documentada y utilizable durante todo el año.
- Agua. Un permiso de construcción generalmente requiere una constancia de disponibilidad de agua. Vea la guía de la carta de disponibilidad de agua.
- Permisos. Un permiso de construcción normalmente necesita una certificación de uso de suelo, un plano catastrado inscrito, planos con sello profesional, comprobante de agua y electricidad y, donde corresponda, viabilidad ambiental. Los requisitos varían según la municipalidad.
- Áreas de protección. Los nacientes, ríos y terrenos con bosque tienen retiros y restricciones. Confírmelos antes de planear una casa.
- Lote en un desarrollo o independiente. Un lote dentro de un condominio de desarrollo viene con las reglas y cuotas del desarrollo; un lote independiente no, pero usted se encarga del acceso y de los servicios.
- Dividir terrenos. Segregar una finca requiere un plano aprobado por la municipalidad antes de poder dividirla.
Los extranjeros no enfrentan reglas especiales de construcción o de división de terrenos más allá de las excepciones anteriores; las mismas reglas aplican para todos.
¿Necesita una Sociedad?
No. Muchos extranjeros inscriben la propiedad a su nombre, y esa suele ser la vía más simple. Una sociedad costarricense también está permitida y es común en propiedades de mayor valor, pero agrega declaraciones anuales y, para los propietarios estadounidenses, reportes adicionales. Si busca la residencia como Inversionista, la propiedad generalmente debe estar a su nombre personal. Converse esto con su abogado antes de decidir.
Comprar sin Estar Presente
Se puede hacer, pero hágalo con cuidado. Un poder usado para la compra de una propiedad debe ser una escritura pública. Si se firma en el extranjero, generalmente debe otorgarse ante un cónsul costarricense o un notario, y los documentos de países miembros de la Convención de La Haya sobre la Apostilla, incluidos EE. UU. y Canadá, se apostillan. Confirme los pasos exactos con su notario antes de firmar. Vea si puede comprar sin visitar.
Cómo Funciona una Compra, Paso a Paso
- Oferta. Usted hace una oferta y se acuerdan el precio y las condiciones.
- Contrato de compraventa y depósito. Se firma un contrato de compraventa y su depósito se coloca en garantía (escrow).
- Debida diligencia. Su abogado realiza el estudio registral y verifica el acceso, los impuestos, las cuotas y los permisos. Vea la guía del estudio registral.
- La escritura. La escritura se firma ante un notario público. Vea qué hace realmente un notario.
- Inscripción e impuesto de traspaso. La escritura se inscribe en el Registro Nacional y se aplica un impuesto de traspaso del 1.5%. Vea los costos de cierre.
¿Comprar una Propiedad Le Da la Residencia?
No por sí solo. La excepción es el programa de Inversionista, que requiere una inversión que califique, y los bienes raíces cuentan; el mínimo es de US$200,000, y debe confirmar el requisito vigente con Migración o con un abogado de inmigración. Vea la guía de residencia de Inversionista. Una nota práctica: los no residentes solo pueden abrir cuentas bancarias simplificadas, mientras que los residentes tienen acceso bancario completo. Vea si necesita una cuenta bancaria costarricense.
Mitos sobre Extranjeros que Compran en Costa Rica
- "Se necesita residencia o una sociedad para comprar." No se necesita.
- "Los extranjeros no pueden ser dueños de nada cerca de la playa." Solo los terrenos en concesión de la zona marítimo terrestre están restringidos; los terrenos titulados fuera de ella pueden ser de su propiedad.
- "Una sociedad evita las reglas de la zona marítimo terrestre." No las evita.
- "Los derechos de posesión son lo mismo que un título." No lo son.
Antes de Hacer una Oferta
- Contrate a un abogado independiente, no al del vendedor
- Confirme que la propiedad está titulada y revise su registro
- Verifique el acceso legal, el agua y los permisos, especialmente en terrenos
- Revise si alguna parte cae dentro de la zona marítimo terrestre, un área protegida o terrenos restringidos
- Decida si inscribirá la propiedad a su nombre o a nombre de una sociedad
- Defina cómo va a pagar y presupueste los costos de cierre
Preguntas Frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Costa Rica?
Sí. Los extranjeros pueden comprar casas, condominios y terrenos con los mismos derechos de propiedad que los costarricenses. La principal excepción son los terrenos en concesión de la zona marítimo terrestre a lo largo de la costa.
¿Necesito residencia para comprar una propiedad en Costa Rica?
No. En la práctica puede comprar y cerrar con una visa de turista. Comprar una propiedad no le da por sí solo la residencia, salvo mediante el programa de Inversionista, que tiene su propio requisito de inversión.
¿Pueden los estadounidenses y canadienses comprar terrenos en Costa Rica?
Sí, en las mismas condiciones que cualquier otra persona. Los terrenos requieren verificaciones adicionales: acceso legal a una vía pública, agua, permisos de uso de suelo y de construcción, y confirmación de que la finca está titulada y no está dentro de un área protegida o restringida.
¿Pueden los extranjeros ser dueños de propiedades frente al mar en Costa Rica?
Depende de la finca. Los primeros 50 metros desde la línea de pleamar son públicos y no pueden ser propiedad de nadie, y los siguientes 150 metros normalmente se otorgan en concesión municipal, con reglas adicionales para extranjeros. Los terrenos titulados fuera de esa zona marítima pueden ser propiedad plena.
¿Tengo que comprar a través de una sociedad costarricense?
No. Muchos compradores extranjeros inscriben la propiedad a su nombre. Una sociedad puede tener sentido en algunos casos, pero no evita las reglas de la zona marítimo terrestre, y debe ser una decisión deliberada tomada junto con su abogado.
¿Puedo comprar una propiedad en Costa Rica sin visitarla?
Es posible, mediante un poder que cumpla con los requisitos costarricenses. Debe ser una escritura pública, y los documentos firmados en el extranjero generalmente necesitan una apostilla. Pida a su notario que confirme los pasos exactos para su situación antes de firmar cualquier cosa.
