La primera pregunta que hacen la mayoría de mis clientes estadounidenses no es sobre el precio. Es: "¿Realmente puedo hacer esto y qué efecto tiene en mis impuestos?". La buena noticia es que comprar en Costa Rica es sencillo para un ciudadano estadounidense. La parte que merece su atención es el papeleo del lado de EE. UU., porque algunas decisiones que toma al inicio, como la forma de pago y si usa una sociedad, afectan lo que declarará cada año después.
¿Puede un Ciudadano Estadounidense Ser Dueño de una Propiedad en Costa Rica?
Sí. Los extranjeros pueden ser dueños plenos de propiedades tituladas en Costa Rica con los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos. No necesita residencia ni ninguna aprobación del gobierno para comprar. La única excepción que vale la pena conocer son los terrenos cerca del océano: los primeros 50 metros desde la línea de pleamar son públicos y no pueden ser propiedad de nadie, y los siguientes 150 metros normalmente se otorgan en una concesión municipal con reglas adicionales para extranjeros. Lo explico en la guía de la zona marítimo terrestre. Además, los registros de títulos de Costa Rica funcionan distinto a una búsqueda de título en EE. UU., así que haga siempre revisar el registro, el acceso y el agua antes de comprometerse; mi artículo sobre la carta de disponibilidad de agua es un buen ejemplo de qué verificar.
Cómo Pagan los Compradores Estadounidenses: Opciones de Financiamiento
En mi experiencia, los prestamistas hipotecarios estadounidenses tradicionales generalmente no prestan sobre propiedades fuera de Estados Unidos, por lo que conviene conocer las opciones reales:
- De contado. La vía más simple y la más común entre los compradores extranjeros.
- Capital de su casa en EE. UU. Una línea de crédito sobre el capital de su vivienda o una refinanciación con retiro de efectivo sobre una propiedad que ya posee le permite financiar la compra sin un préstamo costarricense.
- Una hipoteca en dólares estadounidenses sobre la propiedad costarricense. Trabajo junto con Second Street, un prestamista con sede en EE. UU. que ofrece hipotecas a tasa fija a 30 años en dólares estadounidenses para compradores de Estados Unidos y Canadá, con base en su historial crediticio e ingresos actuales en EE. UU. Vea la sección de financiamiento para más detalles.
- Bancos costarricenses. Varios bancos locales prestan a extranjeros, pero espere un pago inicial mayor, documentación extensa y un proceso de aprobación más largo. Las tasas varían según el prestamista y cambian, por lo que aquí no cito ninguna.
- Financiamiento del propietario o del desarrollador. Disponible en algunas propiedades y siempre negociado caso por caso.
Cualquiera que sea la vía que elija, planifique cómo se moverá el dinero. Mi guía sobre enviar dinero para la compra de una casa explica la mecánica.
Sus Impuestos en EE. UU.: Qué Se Reporta Realmente
Como ciudadano estadounidense, usted paga impuestos sobre sus ingresos mundiales, sin importar dónde viva. Así se aplica esto a una propiedad costarricense.
- La casa en sí. Una propiedad que usted posee directamente no se reporta en el FBAR (FinCEN Form 114) ni en el Formulario 8938. Los bienes raíces no son una cuenta financiera.
- Su cuenta bancaria costarricense. Esta sí puede generar una declaración. Si el valor combinado de sus cuentas financieras en el extranjero supera los US$10,000 en cualquier momento del año, debe presentar un FBAR. Una cuenta abierta para pagar o administrar la propiedad puede contar. Vea si necesita una cuenta bancaria costarricense.
- Ingresos por alquiler. Los reporta en su declaración de EE. UU. Costa Rica también grava los ingresos por alquiler locales, y un crédito fiscal por impuestos extranjeros puede compensar el impuesto de EE. UU. por los impuestos sobre la renta pagados a Costa Rica. El impuesto a la propiedad no califica para ese crédito. Las propiedades residenciales de alquiler en el extranjero generalmente se deprecian a lo largo de 30 años, pero confirme los detalles con su CPA. Para el lado costarricense, lea alquilar su propiedad en Costa Rica.
- Comprar a través de una sociedad. Una "Sociedad Anónima" costarricense se trata como una corporación extranjera para efectos fiscales en EE. UU. Un propietario estadounidense puede entonces tener que presentar el Formulario 5471 cada año, con una multa de US$10,000 por sociedad por no presentarlo, y una participación en una entidad extranjera debe reportarse en el Formulario 8938 cuando se superan los umbrales. Una sociedad es opcional, no obligatoria. Mi artículo sobre una sociedad frente a su nombre personal explica el lado costarricense de esa decisión.
Cuando Vende o la Transmite
- Exclusión por venta de vivienda. La exclusión de EE. UU. de hasta US$250,000 de ganancia (US$500,000 para declarantes conjuntos) aplica solo a su vivienda principal, con 2 de los últimos 5 años de propiedad y uso. Una casa de vacaciones o una propiedad de alquiler no califica.
- Intercambios 1031. Los bienes inmuebles de EE. UU. y los bienes inmuebles extranjeros no son de naturaleza similar, por lo que no puede usar un intercambio 1031 entre una propiedad en EE. UU. y una costarricense.
- Impuesto costarricense sobre las ganancias de capital. Una venta también se grava en Costa Rica. Lo explico en vender su propiedad en Costa Rica.
- Impuesto sucesorio. Los ciudadanos estadounidenses están sujetos al impuesto sucesorio de EE. UU. sobre sus bienes en todo el mundo, incluidos los bienes raíces costarricenses, así que inclúyalos en su planificación patrimonial.
Lo Que Pagará en Costa Rica
- Impuesto anual a la propiedad: 0.25% del valor registrado, pagado a la municipalidad. El valor registrado suele ser menor que lo que usted pagó. Vea lo que los propietarios pagan realmente cada año.
- Impuesto a casas de lujo ("solidario"): un impuesto anual adicional sobre el valor de construcción de las viviendas costosas. Para 2026 se aplica por encima de ₡143 millones de valor de construcción (sin incluir el terreno), comienza en 0.25% y sube por tramos. El umbral se ajusta cada año y la declaración se presenta en enero.
- Costos de cierre: un impuesto de traspaso del 1.5%, registro y otros timbres de aproximadamente un 0.8%, y honorarios notariales en una escala graduada más IVA. En total, aproximadamente entre un 3% y un 5% del precio, y quién paga qué es negociable. Mi desglose de los costos de cierre tiene el detalle.
Residencia: Comprar No Le Da la Residencia
Ser dueño de una casa no lo convierte en residente. La excepción es el programa de Inversionista, que requiere una inversión que califique, y su mínimo ha sido incierto en 2026; lo explico en mi artículo sobre la residencia de Inversionista. Muchos jubilados prefieren en cambio la vía basada en una pensión de la guía de requisitos de Pensionado. Verifique los requisitos vigentes con un abogado de inmigración antes de planear en torno a cualquiera de las dos.
Mover el Dinero de Forma Segura
Los notarios costarricenses recopilan el origen de los fondos y la identificación como parte de las normas contra el lavado de dinero, así que espere presentar identificación, estados de cuenta bancarios y comprobantes del origen del dinero. Transfiera los fondos desde su propia cuenta bancaria, no en efectivo, y conserve todos los comprobantes de transferencia. El papel de su notario se explica en qué hace realmente un notario público.
Mitos Que Hacen Tropezar a los Compradores Estadounidenses
- "Tiene que formar una sociedad." No tiene que hacerlo, y una sociedad agrega reportes en EE. UU.
- "Una casa en Costa Rica va en mi FBAR." No cuando usted la posee directamente. Las cuentas bancarias y las entidades extranjeras son lo que genera declaraciones.
- "No hay impuesto a la propiedad." Sí lo hay: 0.25% al año, más el impuesto a casas de lujo en las viviendas costosas.
- "Un intercambio 1031 funcionará." No entre una propiedad de EE. UU. y una extranjera.
- "Mi casa de vacaciones recibe la exclusión por venta de vivienda." Solo la vivienda principal la recibe.
- "Los extranjeros no pueden ser dueños cerca de la playa." Los terrenos titulados fuera de la zona marítimo terrestre no tienen problema.
Antes de Hacer una Oferta
- Hable con un CPA con experiencia transfronteriza sobre sus declaraciones y sobre comprar a su nombre frente a una sociedad
- Decida cómo va a pagar y consiga un prestamista con tiempo si necesita uno
- Pida a su abogado que verifique el título, el acceso y el agua
- Presupueste los costos de cierre y el impuesto anual a la propiedad
- Planifique el impuesto sobre cualquier ingreso por alquiler y sobre una venta futura
Preguntas Frecuentes
¿Necesito residencia para comprar una propiedad en Costa Rica como ciudadano estadounidense?
No. Los ciudadanos estadounidenses pueden comprar y ser dueños de una propiedad titulada en Costa Rica sin residencia y sin aprobación del gobierno. Comprar una propiedad no le da por sí solo la residencia, salvo mediante el programa de Inversionista, que tiene su propio mínimo de inversión y sus propias reglas.
¿Tengo que reportar mi casa en Costa Rica al IRS?
Una casa que usted posee directamente no se reporta en el FBAR ni en el Formulario 8938. Pero los ingresos por alquiler, una venta futura y las reglas del impuesto sucesorio siguen aplicando a los ciudadanos estadounidenses, y una cuenta bancaria costarricense o una sociedad costarricense puede generar declaraciones adicionales. Un contador público (CPA) con experiencia transfronteriza puede decirle exactamente qué aplica a su situación.
¿Puedo obtener una hipoteca al estilo estadounidense para una propiedad costarricense?
Algunos prestamistas especializados ofrecen hipotecas en dólares estadounidenses sobre propiedades costarricenses. Trabajo junto con Second Street, un prestamista con sede en EE. UU. que ofrece hipotecas a tasa fija a 30 años en dólares estadounidenses para compradores de Estados Unidos y Canadá, con base en su historial crediticio e ingresos actuales en EE. UU. Los bancos costarricenses también prestan a extranjeros, normalmente con un pago inicial mayor y un proceso más largo.
¿Puedo usar un intercambio 1031 con una propiedad costarricense?
No. Según el código tributario, los bienes inmuebles de EE. UU. y los bienes inmuebles extranjeros no se consideran de naturaleza similar (like-kind), por lo que un intercambio 1031 no puede trasladar valor entre una propiedad en EE. UU. y una costarricense.
¿La exclusión de impuestos por la venta de una vivienda aplica a mi casa de vacaciones en Costa Rica?
Solo si es su vivienda principal. La exclusión de hasta US$250,000 de ganancia (US$500,000 para declarantes conjuntos) requiere que haya sido dueño de la casa y haya vivido en ella al menos 2 de los últimos 5 años. Una segunda vivienda o una propiedad de alquiler no califica.
¿Tengo que comprar a través de una sociedad costarricense?
No. Muchos compradores extranjeros inscriben la propiedad a su nombre. Una sociedad puede tener sentido en algunos casos, pero para un propietario estadounidense agrega obligaciones de reporte en EE. UU., por lo que debe ser una decisión deliberada tomada junto con su CPA y su abogado, no una opción por defecto.
