Les propriétaires du Guanacaste me posent la même poignée de questions avant de vendre : combien cela coûtera-t-il, combien d'impôt vais-je devoir, et combien de temps cela prendra-t-il? Les réponses sont plus faciles à gérer que la plupart des gens le croient, mais la partie fiscale dépend de détails propres à votre situation. Ce guide passe en revue chaque élément afin que vous puissiez planifier avant de mettre en vente.
Ce Qu'il en Coûte pour Vendre
- Commission immobilière. Négociable, et normalement payée par le vendeur. Les taux cités varient beaucoup selon le courtier et le type de propriété, de quelques pour cent pour une maison jusqu'à environ 10 % pour un terrain. Convenez du taux, et de ce qu'il couvre, par écrit.
- Impôt sur les gains en capital. 15 % de votre gain, à moins qu'une exemption ou l'option de 2,25 % s'applique. Détails ci-dessous.
- Frais de transfert. La taxe de transfert, les timbres d'enregistrement et les honoraires de notaire totalisent quelques pour cent du prix. Par usage, c'est habituellement l'acheteur qui les paie, mais c'est négociable dans le contrat. Voyez ma ventilation des frais de clôture.
- Être à jour dans vos impôts et frais. Votre impôt foncier municipal et tout frais de copropriété doivent être payés avant le transfert. Voyez ce que les propriétaires paient chaque année.
- Impôts de société, le cas échéant. Si la propriété est détenue par une société costaricienne, son impôt annuel et ses déclarations doivent être à jour.
L'Impôt sur les Gains en Capital au Costa Rica
Depuis juillet 2019, le Costa Rica impose les gains en capital sur l'immobilier à 15 %. Le gain correspond généralement au prix de vente moins votre prix d'acquisition, plus les améliorations documentées, moins les frais et taxes d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être mis à jour selon un indice d'inflation. Conservez votre acte d'achat, les reçus de vos améliorations et vos documents de clôture; meilleure est votre documentation, plus votre gain imposable sera bas.
L'option de 2,25 %. Si vous avez acquis la propriété avant juillet 2019, vous pourriez choisir un impôt de 2,25 % du prix de vente plutôt que 15 % du gain. On la décrit généralement comme un choix unique pour un bien non lié à une activité commerciale, alors demandez à votre comptable si elle vous est offerte et quelle voie coûte le moins cher. Le meilleur choix dépend de votre prix d'achat et de la plus-value de la propriété.
Votre résidence habituelle est exemptée. Une propriété qui est votre résidence habituelle est exemptée de l'impôt. Une maison de vacances, une propriété locative ou un terrain ne bénéficie pas de cette exemption.
Un exemple simplifié (ce n'est pas une soumission, et il ne tient pas compte des ajustements d'inflation ni des frais) : vous avez acheté 300 000 $, dépensé 20 000 $ en améliorations documentées et vendez 400 000 $. Votre gain est de 80 000 $, donc l'impôt à 15 % est de 12 000 $. Pour une propriété achetée en 2016 pour 150 000 $ et vendue 400 000 $, 15 % d'un gain de 250 000 $ donnerait 37 500 $, tandis que 2,25 % du prix de vente donnerait 9 000 $. Cet écart explique pourquoi il vaut la peine de calculer les deux voies.
Si vous n'êtes pas résident. L'acheteur retient généralement 2,5 % du prix de vente total pour un vendeur non résident et le verse à l'administration fiscale; le transfert ne peut pas être enregistré tant que ce n'est pas payé. La façon dont la retenue est traitée par rapport à votre impôt final a changé au fil du temps, alors faites-la confirmer par votre comptable avant de signer. L'impôt est exigible dans les 15 premiers jours du mois suivant la vente.
Si la Propriété Est Détenue par une Société
La vente des actions d'une société qui possède la propriété est aussi traitée comme un événement de gain en capital, et les acheteurs feront une vérification diligente de la société en plus de la propriété. Ce n'est pas une façon de contourner l'impôt. Je couvre les compromis dans acheter par une société ou à votre nom personnel.
Documents à Avoir Prêts
- La certification du titre (finca) du Registro Nacional
- Le plan cadastral enregistré (plano catastrado)
- La preuve que les impôts municipaux sont à jour, et les reçus de services publics
- Les règlements de copropriété ou d'association, et la preuve que vos frais sont à jour
- Votre acte d'achat original et les reçus des améliorations, pour appuyer votre coût de base
- Une liste de ce qui est inclus dans la vente, comme les meubles et les électroménagers
- Pour une société : le certificat d'existence à jour (personería jurídica), le registre des actionnaires et les livres corporatifs
La Vente, Étape par Étape
- Fixer le prix. Je fixe le prix des propriétés d'après les ventes comparables récentes, pas selon des vœux pieux.
- Préparer et photographier. Chaque maison que j'inscris reçoit des photographies professionnelles de l'intérieur, de l'extérieur, par drone et au crépuscule, sans frais supplémentaires. Une annonce bien présentée se vend plus vite. Voyez mes services de photographie.
- Inscrire et faire visiter. Votre propriété est diffusée sur les canaux que les acheteurs utilisent réellement.
- Accepter une offre. Une fois le prix et les conditions convenus, un contrat d'achat est signé et le dépôt de l'acheteur, souvent d'environ 10 %, est placé en fiducie.
- Vérification diligente. L'avocat de l'acheteur vérifie le titre, les impôts et les documents.
- Signer l'acte. L'acte est signé devant un notario público. Voyez ce que fait réellement un notario público.
- Enregistrer et être payé. Le transfert est enregistré au Registro Nacional et les fonds sont libérés.
Entre une offre acceptée et la clôture, comptez habituellement de 30 à 45 jours, selon la vérification diligente et si l'acheteur paie comptant. Le temps nécessaire pour trouver le bon acheteur varie selon le prix, l'emplacement et l'état; demandez-moi les annonces et ventes comparables actuelles.
Les Impôts au Pays pour les Vendeurs Américains et Canadiens
- Vendeurs américains. Un gain sur une propriété détenue plus d'un an est généralement un gain en capital à long terme. L'exclusion pour la vente d'une résidence, jusqu'à 250 000 $ (500 000 $ pour les déclarants conjoints), ne s'applique qu'à votre résidence principale. Un crédit pour impôts étrangers payés peut être offert sur le formulaire 1116. Vous ne pouvez pas utiliser un échange 1031 entre une propriété américaine et une propriété costaricienne. Voyez mon guide sur l'achat au Costa Rica pour un citoyen américain.
- Vendeurs canadiens. Le gouvernement a annulé l'augmentation proposée du taux d'inclusion des gains en capital en mars 2025, de sorte que le taux demeure à 50 %. Une propriété située à l'extérieur du Canada peut, dans certains cas, être désignée comme résidence principale, et le gain doit être déclaré en dollars canadiens. Voyez l'impôt sur le revenu locatif costaricien pour les Canadiens.
Aucun de ces points ne remplace les conseils d'un comptable transfrontalier qui connaît votre situation complète.
Sortir Votre Argent
Ayez votre acte et vos documents de clôture prêts lorsque le produit arrive, car les banques posent habituellement des questions sur l'origine des gros virements entrants. Parlez à votre banque et à votre comptable avant la clôture pour savoir ce dont ils auront besoin.
Mythes sur la Vente au Costa Rica
- « Le Costa Rica n'a pas d'impôt sur les gains en capital. » Il en existe un depuis juillet 2019.
- « Vendre des actions évite l'impôt. » L'impôt sur les gains en capital s'applique quand même à la vente d'actions.
- « Le 2,25 % est automatique. » C'est une option pour une propriété acquise avant juillet 2019, pas la règle par défaut.
- « La commission est fixée par la loi. » Elle est négociable.
Questions Fréquentes
Y a-t-il un impôt sur les gains en capital quand je vends une propriété au Costa Rica?
Oui. Depuis juillet 2019, les gains sur la vente d'immobilier sont imposés à 15 %, calculés sur le prix de vente moins votre prix d'achat et vos améliorations documentés. Il existe une exemption pour une résidence habituelle, et une option unique de 2,25 % du prix de vente pour une propriété achetée avant juillet 2019.
Dois-je payer l'impôt sur les gains en capital sur ma maison de vacances ou ma propriété locative?
En général, oui. L'exemption pour résidence habituelle couvre la maison où vous habitez réellement, pas une maison de vacances, une propriété locative ou un terrain.
Qui paie la commission immobilière lors d'une vente?
Le vendeur la paie normalement, et elle est négociable. Les taux cités varient selon le courtier et le type de propriété, de quelques pour cent pour une maison jusqu'à environ 10 % pour un terrain, alors convenez du taux et de ce qu'il comprend par écrit.
Combien de temps dure une vente une fois l'offre acceptée?
Habituellement de 30 à 45 jours environ entre l'offre acceptée et la clôture, selon la vérification diligente et si l'acheteur paie comptant. L'acheteur dépose généralement un dépôt en fiducie, souvent d'environ 10 %.
Que se passe-t-il si je ne suis pas résident du Costa Rica?
L'acheteur retient généralement 2,5 % du prix de vente total pour le compte d'un vendeur non résident et le verse à l'administration fiscale. La façon dont cette retenue s'articule avec votre impôt final a changé au fil du temps, alors faites-la confirmer par votre comptable avant de signer.
Et si ma propriété est détenue par une société?
La vente des actions d'une société qui possède la propriété est aussi un événement imposable de gain en capital, et l'acheteur voudra faire une vérification diligente de la société elle-même. J'explique les compromis dans mon article sur la société par rapport à votre nom personnel.
