C'est la question que je reçois le plus souvent de gens à l'extérieur du Costa Rica : puis-je, en tant qu'étranger, y posséder une propriété? La réponse courte est oui, et la réponse plus longue est ce qui vous évite les ennuis. Ce guide couvre ce que vous pouvez acheter, les exceptions qui s'appliquent vraiment, les vérifications supplémentaires qui comptent pour un terrain, et le déroulement d'un achat de l'offre à l'enregistrement.
La Réponse Courte : Oui
La Constitution du Costa Rica accorde aux étrangers les mêmes droits et devoirs individuels et sociaux qu'aux Costariciens, sous réserve des exceptions que la Constitution et les lois établissent. En matière de propriété, la Déclaration sur le climat d'investissement du département d'État américain indique que les étrangers sont soumis aux mêmes lois d'acquisition de terrains que les Costariciens, sauf pour les concessions dans la zone maritime. Vous n'avez besoin ni de la résidence, ni d'un visa, ni d'une approbation gouvernementale pour acheter un bien titré, et les acheteurs concluent couramment avec un visa de touriste. J'explique le volet fiscal et financier pour les acheteurs américains dans mon guide sur l'achat au Costa Rica pour un citoyen américain.
Ce Que Vous Pouvez Acheter
- Maisons et condos. Les étrangers peuvent les acheter en toute propriété. Une unité de condo est enregistrée comme propriété distincte au sein d'un condominium; voyez ce que couvrent les frais.
- Terrains. Terrains à bâtir, fermes et autres parcelles titrées, avec les vérifications supplémentaires ci-dessous.
- À votre nom ou par une société. Les deux sont permis. Voyez la société par rapport à votre nom personnel.
Les Exceptions Qui S'Appliquent Vraiment
- La zone maritime. Les 50 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute sont publics et ne peuvent pas être possédés. Les 150 mètres suivants sont normalement détenus en concession, et la loi limite les concessions pour les étrangers ayant moins de cinq ans de résidence légale et pour les sociétés détenues à plus de la moitié par des étrangers. Une société ne contourne pas cette règle. Voyez le guide sur la zone maritime.
- Forêts d'État et terres protégées. Les terres forestières qui font partie du patrimoine naturel de l'État ne peuvent pas être possédées ni enregistrées par la possession, et le changement d'usage d'une terre privée boisée est fortement restreint.
- Réserves autochtones. Les terres à l'intérieur d'une réserve autochtone ne peuvent pas être achetées par des non-autochtones.
- Zones frontalières. Les terres dans les bandes le long des frontières ont des règles particulières. Si une propriété est près de la frontière du Nicaragua ou du Panama, demandez à votre avocat de confirmer son statut de bien titré.
Acheter un Terrain en Tant qu'Étranger
C'est avec les terrains que la plupart des problèmes commencent, et les vérifications diffèrent de l'achat d'une maison terminée.
- Titré ou possession seulement. Certains terrains se vendent sur la base de droits de possession plutôt que d'un titre enregistré, ce qui n'est pas la propriété. Un terrain titré est la réponse sûre pour la plupart des acheteurs étrangers. Mon guide sur la recherche de titre explique la différence et les vérifications.
- Accès légal. La parcelle doit avoir une façade sur une route publique ou une servitude enregistrée, documentée et utilisable toute l'année.
- Eau. Un permis de construire exige généralement un certificat de disponibilité d'eau. Voyez le guide sur la lettre de disponibilité d'eau.
- Permis. Un permis de construire exige habituellement un certificat d'usage du sol, un plan cadastral enregistré, des plans estampillés par un professionnel, la preuve de l'eau et de l'électricité, et la viabilité environnementale s'il y a lieu. Les exigences varient selon la municipalité.
- Zones de protection. Les sources, les rivières et les terres boisées comportent des marges de recul et des restrictions. Confirmez-les avant de planifier une maison.
- Terrain dans un projet ou terrain isolé. Un terrain dans un projet de condominium vient avec les règles et les frais du projet; un terrain isolé n'en a pas, mais vous gérez vous-même l'accès et les services publics.
- Diviser un terrain. Diviser une parcelle exige un plan approuvé par la municipalité avant la division.
Les étrangers ne sont soumis à aucune règle spéciale de construction ou de lotissement au-delà des exceptions ci-dessus; les mêmes règles s'appliquent à tous.
Avez-vous Besoin d'une Société?
Non. Beaucoup d'étrangers détiennent le titre à leur nom, et c'est souvent la voie la plus simple. Une société costaricienne est aussi permise et courante pour les propriétés de plus grande valeur, mais elle ajoute des déclarations annuelles et, pour les propriétaires américains, des déclarations supplémentaires. Si vous visez la résidence Inversionista, la propriété doit généralement être à votre nom personnel. Discutez-en avec votre avocat avant de décider.
Acheter Sans Être Sur Place
C'est possible, mais avec soin. Une procuration utilisée pour l'achat d'une propriété doit prendre la forme d'un acte public. Signée à l'étranger, elle doit généralement être consentie devant un consul du Costa Rica ou un notaire, et les documents provenant de pays parties à la Convention de La Haye sur l'apostille, dont les États-Unis et le Canada, sont apostillés. Faites confirmer les étapes exactes par votre notaire avant de signer. Voyez si vous pouvez acheter sans visiter.
Comment se Déroule un Achat, Étape par Étape
- Offre. Vous faites une offre et convenez du prix et des conditions.
- Contrat d'achat et dépôt. Un contrat d'achat est signé et votre dépôt est placé en fiducie.
- Vérification diligente. Votre avocat effectue la recherche de titre et vérifie l'accès, les impôts, les frais et les permis. Voyez le guide sur la recherche de titre.
- L'acte. L'acte est signé devant un notario público. Voyez ce que fait réellement un notario.
- Enregistrement et taxe de transfert. L'acte est enregistré au Registro Nacional, et une taxe de transfert de 1,5 % s'applique. Voyez les frais de clôture.
L'Achat d'une Propriété Donne-t-il la Résidence?
Pas en soi. L'exception est le programme Inversionista, qui exige un investissement admissible, l'immobilier comptant; le minimum est de 200 000 $, et vous devriez confirmer l'exigence actuelle auprès de la Migración ou d'un avocat en immigration. Voyez le guide sur la résidence Inversionista. Une remarque pratique : les non-résidents ne peuvent ouvrir que des comptes bancaires simplifiés, tandis que les résidents ont accès à des services bancaires complets. Voyez si vous avez besoin d'un compte bancaire costaricien.
Mythes sur l'Achat par des Étrangers au Costa Rica
- « Il faut la résidence ou une société pour acheter. » Non.
- « Les étrangers ne peuvent rien posséder près de la plage. » Seules les terres en concession dans la zone maritime sont restreintes; un terrain titré en dehors de celle-ci peut être possédé.
- « Une société contourne les règles de la zone maritime. » Non.
- « Les droits de possession équivalent à un titre. » Non.
Avant de Faire une Offre
- Engagez un avocat indépendant, pas celui du vendeur
- Confirmez que la propriété est titrée et consultez son registre
- Vérifiez l'accès légal, l'eau et les permis, surtout pour un terrain
- Vérifiez si une partie se trouve dans la zone maritime, une aire protégée ou une terre restreinte
- Décidez si vous détiendrez le titre à votre nom ou par une société
- Prévoyez comment vous paierez, et budgétez les frais de clôture
Questions Fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété au Costa Rica?
Oui. Les étrangers peuvent acheter des maisons, des condos et des terrains avec les mêmes droits de propriété que les Costariciens. La principale exception est le terrain en concession dans la zone maritime le long de la côte.
Ai-je besoin de la résidence pour acheter une propriété au Costa Rica?
Non. En pratique, vous pouvez acheter et conclure avec un visa de touriste. L'achat d'une propriété ne donne pas à lui seul la résidence, sauf par le programme Inversionista, qui a sa propre exigence d'investissement.
Les Américains et les Canadiens peuvent-ils acheter un terrain au Costa Rica?
Oui, aux mêmes conditions que n'importe qui. Un terrain exige toutefois des vérifications supplémentaires : l'accès légal à une route publique, l'eau, les permis d'usage du sol et de construction, et la confirmation que la parcelle est titrée et ne se trouve pas dans une zone protégée ou restreinte.
Les étrangers peuvent-ils posséder une propriété en bord de mer au Costa Rica?
Cela dépend de la parcelle. Les 50 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute sont publics et ne peuvent pas être possédés, et les 150 mètres suivants sont normalement détenus en concession municipale avec des règles supplémentaires pour les étrangers. Un terrain titré à l'extérieur de cette zone maritime peut être possédé en toute propriété.
Dois-je acheter par l'entremise d'une société costaricienne?
Non. Beaucoup d'acheteurs étrangers détiennent le titre à leur propre nom. Une société peut avoir du sens dans certains cas, mais elle ne contourne pas les règles de la zone maritime, et ce doit être un choix délibéré fait avec votre avocat.
Puis-je acheter une propriété au Costa Rica sans la visiter?
C'est possible, au moyen d'une procuration conforme aux exigences costariciennes. Elle doit prendre la forme d'un acte public, et les documents signés à l'étranger nécessitent généralement une apostille. Faites confirmer les étapes exactes par votre notaire avant de signer quoi que ce soit.
